‘Steden moeten snel schoon schip maken’

Gemeenten moeten snel schoon schip maken en woningbouwplannen bijstellen of afblazen. Dat stellen deskundigen van Nicis, kennisinstituut voor steden.

Gemeenten moeten al hun energie steken in kansrijke plannen en radicaal een streep halen door onhaalbare of kwakkelende plannen, zegt Koos van Dijken van Nicis Institute, een van de samenstellers van een analyse van de situatie in de middelgrote steden (G32). Gebeurt dat niet, dan rollen er korte termijnoplossingen uit en zullen beleggers en financiers hun handen van de stad aftrekken.

Samen met het Kadaster maakte Nicis een analyse van de crisis in de gebiedsontwikkeling. De conclusie is dat de noodzaak voor een snelle reality check groot is. Steden moeten in kaart brengen wat de binnenstedelijke behoefte is, wie nog willen en kunnen investeren, en uitgaan van bescheiden groeiscenario’s. Als dat is gebeurd, moeten zij scherpe keuzes maken binnen bestaande programma’s en hun verlies nemen. Pas als is afgerekend met de erfenis van het verleden, kan er weer beweging komen in de stedelijke ontwikkeling.

Volgens Van Dijken wordt er nog veel getalmd: ‘Je merkt onder bestuurders veel onrust. Er wordt wel afgeboekt, maar het maken van zware keuzes en het stoppen met bepaalde projecten is nog zelden aan de orde. Nog maar 10 tot 20 procent van de gemeenten heeft echt besef van de urgentie.

De andere verkeren in de veronderstelling dat de crisis tijdelijk is en dat we terugkeren naar de gouden tijden. Temporiseren lijkt de leidende filosofie.’ Gemeenten houden volgens Van Dijken hun plannen wel tegen het licht, maar gaan ondertussen op een laag pitje gewoon door met ontwikkelen.

Tijdbom

 Volgens Jan Bron, wethouder Ruimtelijke Ordening & Volkshuisvesting van Hengelo en namens G32 een van de ‘probleemeigenaren’ van het dossier stedelijke herprogrammering, zullen Rijk en sommige provincies moeten bijspringen om steden niet verder in het schuldenmoeras te laten zakken.

Hij spreekt van een ‘tikkende tijdbom’ en vreest, anders dan de ministeries van Infrastructuur en Milieu en Binnenlandse Zaken, een golf artikel-12-aanvragen. ‘We hebben het over een majeur probleem, dat erger wordt door de stijgende rentelasten en met het verdwijnen van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing in 2014. Steden moeten samen krachtig zeggen: wij redden het niet.’

Co Verdaas (PvdA), gedeputeerde Ruimtelijke Ordening in Gelderland, ziet in ‘wegstrepen’ van plannen en projecten een deel van de remedie. Gelderland is al begonnen met het opruimen van de (volgens Nicis) ‘planningspuinhopen’. ‘In de Achterhoek bijvoorbeeld heeft dat geleid tot het schrappen van de bouw van acht- à negenhonderd woningen.’ Verdaas onderschrijft veel conclusies uit de analyse, maar vindt de woningbouw- en grondexploitatiecrisis ‘niet te duiden zonder er de woningmarkt in z’n geheel bij te betrekken’. Het grootste probleem is volgens hem ‘nul doorstroming’.

‘Huur en koop zijn gescheiden markten. Jaren is lucht in het systeem gepompt. Eigen woningbezit gold als vermogensontwikkelaar. Er treedt nu een gezonde correctie op, door de recessie, de demografische ontwikkelingen en de terughoudendheid van de banken. Huizen zijn om in te wonen, niet om rijk van te worden.’

Ten behoeve van doorstroming moet in zijn visie de woningmarkt snel geliberaliseerd. De hypotheekrenteaftrek mag daarbij niet heilig zijn, omdat dit systeem voor verkeerde prikkels zorgt. Een fundamentele vraag volgens Verdaas: ‘Gaan we investeren in het aanpassen van de woningvoorraad of helpen we mensen in de juiste woning te komen?

Prognose verlies G32
Voor de middelgrote gemeenten (G32) dreigt een gezamenlijk verlies van 414 miljoen euro op de onbebouwde percelen in portefeuille. Dat is de prognose van Nicis, kennisinstituut voor steden. Voor de in 2001-2011 aangeschafte percelen is door de G32- steden ruim 838 miljoen euro neergeteld. De verliesraming is aan de voorzichtige kant, omdat het mogelijke verlies op bebouwde percelen die herontwikkeld moeten worden (oude spoorzones, industrieterreinen) en op impopulaire bebouwde percelen niet in de cijfers betrokken is.

Van de G32 lopen Zwolle en Haarlemmermeer het grootste financiële risico met onbebouwde gronden. Zij leveren 40 miljoen euro in als door hen aangekochte grond weer tegen agrarische waarde in de boeken komt. Genoemde steden worden op de voet gevolgd door Breda (39 miljoen euro) en Nijmegen (38 miljoen). Apeldoorn sluit de kopgroep met een geraamde afboekingswaarde van 32 miljoen. Zaanstad en Schiedam vormen met flinke afstand de achterhoede met een verwachte afboekingswaarde van respectievelijk 3 miljoen en 0.

bron: Binnenlands Bestuur

Share Button

32 Reacties

  1. xenobinol Zegt:

    Wat ik niet begrijp is waarom men niet gewoon de vraagprijs voor de bouwgrond verlaagd? De artikel 12 status is helemaal zo slecht nog niet, kunnen ze meteen even de bezem halen door het personeelsbestand in die stadhuizen… De grote schoonmaak is niet alleen nodig in de economie maar ook in de bestuurlijke kastelen.

  2. V Zegt:

    Wat gemeenten moeten doen is het bestemmingsplan flexibiliseren en grond voor een redelijke prijs gaan verkopen aan mensen die zelf een eigen huis willen bouwen. Als bouwrijpe grond wordt verkocht voor zegge 200 Euro per vierkante meter in de randstad en 100 Euro buiten de randstad, dan zal dat zo verkocht worden. De gemeenten komen dan de komende jaren door waarin ze kunnen hervormen naar een ander financiëel beleid.
    De bouwsector krijgt weer een impuls, maar doordat het in eigen beheer van mensen zelf is blijft er weinig aan de strijkstok hangen.
    Als gemeentes blijven vasthouden aan grondprijzen van 500-600 Euro per vierkante meter, dan komt er inderdaad totale stagnatie. Velen denken dat de tijd van voor 2008 weer snel terug komt. Naief.

  3. Heiny Zegt:

    Off topic, maar misschien wel leuk.

    Er was een huis (zoals waarschijnlijk vele). Die constant op Funda geplaatst werd en weer afgehaald werd (minimaal 4x). Dus ik besloot toch maar eens een mail te sturen naar Funda en kijken hoe ze zouden reageren:

    ———————-

    Geachte heer/mevrouw Reimes,

    Bedankt voor uw bericht. Wij als wonen website willen onze data graag up to date houden en accuraat vermelden. Echter is het de makelaar die de woningen aanmeldt op onze site. Zij zijn dan ook de partij die uiteindelijk moeten zorgen voor de juiste vermelding. Uiteraard geven wij bij de makelaar aan dat het opnieuw aanmelden van woningen niet wenselijk is en de betrouwbaarheid niet te goede komt. Helaas kunnen wij echter, wanneer de makelaar dit alsnog besluit te doen, niet tegen gaan. Excuses voor het ongemak.

    Mocht u verder nog vragen hebben, dan horen we het graag.

    Met vriendelijke groet,

    Funda Helpdesk

    ———————–

  4. josh Zegt:

    L.S.

    “de bezem door het personeelsbestand halen” is inderdaad een goed zijdelings bijeffect. Nu hoor en merk ik dat de ambtenaren van “bouwen en wonen” van de gemeente Tilburg (in de regio ook wel bekend als de afdeling: “zeuren en zeiken”) bij gebrek aan afkeurwerkzaamheden, overgegaan zijn tot “handhaven”. De letter van de wet wordt weer eens van stal gehaald want die “verdomde burger” moet maar eens merken dat het de gemeente menens is met wet en regelgeving !!!!
    Dat daarbij door de daarmee ontstane persoonlijke onmisbaarheid van de heren en dames ambtenaren hun baan veiligsteld wordt, is natuurlijk van ondergeschikt belang.

  5. ll Zegt:
  6. Lemming Zegt:

    Weet iemand hier van de hoed en de rand?

    Waarom komen gemeenten in de problemen als ze moeten afboeken op hun bouwgrond? De afboeking is immers alleen boekhoudkundig. Het geld is al uitgegeven. Maakt het iemand iets uit als daarmee het (boekhoudkundig) eigen vermogen negatief wordt?

    Aan wie wordt isdie 838m voor grondaankoop eigenlijk uitgegeven, in welke verhouding (burgers, speculanten, boeren), en tegen welke prijs?

    Overheden moeten niet proberen te verdienen aan woningbouw, en al helemaal niet vertrouwen op oneindige winsten in hun begroting.

  7. RealisT Zegt:

    Mijn gemeente (veluwe) is zo’n gemeente die maar stug blijft doorgaan met doorbouwen voor leegstand. Complete nieuwbouw woonwijken staan te al tijden koop.

    Een lokale ambtenaar geeft desgevraagd toe dat verlaging van de (grond)prijzen niet aan de orde is. “Als we dat doen, komt de markt in een vrije val en dat willen we beslist voorkomen.”

    Tja, afboeken op de grond + verliezen op de OZB is dubbel pech. Dat als gevolg van dit beleid er veel starters zijn die nergens meer terecht kunnen, is blijkbaar niet belangrijk.

  8. Dow Jones Zegt:

    Heiny: Off topic, maar misschien wel leuk.Er was een huis (zoals waarschijnlijk vele). Die constant op Funda geplaatst werd en weer afgehaald werd (minimaal 4x). Dus ik besloot toch maar eens een mail te sturen naar Funda en kijken hoe ze zouden reageren:———————-Geachte heer/mevrouw Reimes,Bedankt voor uw bericht. Wij als wonen website willen onze data graag up to date houden en accuraat vermelden. Echter is het de makelaar die de woningen aanmeldt op onze site. Zij zijn dan ook de partij die uiteindelijk moeten zorgen voor de juiste vermelding. Uiteraard geven wij bij de makelaar aan dat het opnieuw aanmelden van woningen niet wenselijk is en de betrouwbaarheid niet te goede komt. Helaas kunnen wij echter, wanneer de makelaar dit alsnog besluit te doen, niet tegen gaan. Excuses voor het ongemak. Mocht u verder nog vragen hebben, dan horen we het graag.Met vriendelijke groet,Funda Helpdesk———————–

    Hahaha, leuk!

    Cheerio,

    Dow Jones

  9. RealisT Zegt:

    ll:
    Nog een expert.

    http://drimble.nl/bericht/6077100

    Het enige juiste integrale plan past op de achterkant van een postzegel:

    PRIJZEN VERLAGEN BITCHES!

  10. dr.t Zegt:

    Ik denk dat gemeenten niet afboeken, omdat de ‘opbrengst’ van grond al in de begroting verwerkt zit.

    Verder, wat mij betreft prima, dat er minder huizen gebouwd worden. Zorgt op termijn voor de nodige druk gezien de toename van het aantal huishoudens.

  11. Dow Jones Zegt:

    Off-topic…

    De euro is trouwens sinds vrijdag al meer dan twee cent gestegen tegen de US dollar. Heeft iemand daar een verklaring voor? Trekken institutionele en private beleggers zich terug uit aandelen en edelmetaal? Zijn grote partijen bullish v.w.b. de euro? Ik vond het opvallend, want ik had dit al een tijdje niet gezien.

    Cheerio,

    Dow Jones

  12. RealisT Zegt:

    Lemming:

    Overheden moeten niet proberen te verdienen aan woningbouw, enal helemaal niet vertrouwen op oneindige winsten in hun begroting.

    Vergaderingen begonnen vaak met een korte discussie over hoeveel de woonmarkt volgend jaar ging opleveren. Daarna werd er nog urenlang doorgepraat over hoe ze dat geld gingen opmaken.

    Nu zijn ze vooral bezig hoe ze het dipje kunnen doorkomen tot de gouden tijden weer aanbreken. Het blijft opmerkelijk dat mensen die zo traag van begrip zijn zich met bezig houden waar marktwerking – en dus vlotte aanpassing aan de realiteit – hard nodig is.

  13. RealisT Zegt:

    Sorry voor de stijlfoutjes. 🙁

    Reaguren met je lunch in de hand is duidelijk niet zo’n goed idee.

  14. nhz Zegt:

    xenobinol: De artikel 12 status is helemaal zo slecht nog niet, kunnen ze meteen even de bezem halen door het personeelsbestand in die stadhuizen…

    daarom dus, zo’n grote schoonmaak is het laatste waar ambtenaren aan gaan meewerken.

    josh: Nu hoor en merk ik dat de ambtenaren van “bouwen en wonen” van de gemeente Tilburg (in de regio ook wel bekend als de afdeling: “zeuren en zeiken”) bij gebrek aan afkeurwerkzaamheden, overgegaan zijn tot “handhaven”.

    ja, dat zal in meer gemeentes gebeuren. Meestal is er een hele afdeling die zich bezighoudt met ontwikkeling van nieuwe wijken, die zitten nu al 1-2 jaar uit hun neus te eten, of in het gunstigste geval via Google te speuren naar dakkapellen waar de vergunning voor ontbreekt.

    Lemming: Maakt het iemand iets uit als daarmee het (boekhoudkundig) eigen vermogen negatief wordt?

    ja, dan komen ze vroeg of laat in de artikel 12 procedure.

    Lemming: Aan wie wordt isdie 838m voor grondaankoop eigenlijk uitgegeven, in welke verhouding (burgers, speculanten, boeren), en tegen welke prijs?

    ik schat dat minstens driekwart van dat bedrag terecht kwam bij speculanten (inclusief boertjes met goede connecties).

    Dow Jones: De euro is trouwens sinds vrijdag al meer dan twee cent gestegen tegen de US dollar. Heeft iemand daar een verklaring voor?

    ja, de bullshit verklaring van Merkozy van gisteren dat per november de hele EU crisis over en uit is. Er zijn nog steeds talloze idioten in de financiële wereld die zulke nonsense geloven (ondanks de talloze uitsprakenvan EU leiders die binnen een dag achterhaald bleken). Op zerohedge staat nog een leuk lijstje van banken die geslaagd waren voor de tweede (verbeterde!) EU stresstest. Bovenaan, met de beste score: Dexia. EU = leugen & bedrog.

  15. Frans Zegt:

    Frans denkt dat Frans maar dr eens centjes moet gaan sparen: Frans woont in zwolle en denkt dat de gemeentelijke heffingen die Frans moet betalen wel eens omhoog kunnen gaan.
    (vrij naar “Juan stijl”)

    O.K.: precies wat ik al veel eerder schetste: de gemeentes gaan in de problemen komen.

    Ook past dit binnen de visie van de inflatoire depressie.

  16. Paul99 Zegt:

    V:
    ……Als bouwrijpe grond wordt verkocht voor zegge 200 Euro per vierkante meter in de randstad en 100 Euro buiten de randstad, dan zal dat zo verkocht worden.

    Naief.

    200 of 100 per m2 ?
    Ben je gek geworden ? Laten ze het verkopen voor de kostprijs (dus aankoopkosten plus kosten bouwrijp maken) plus 10% voor de moeite.
    Ik begrijp werkelijk niet waarom de gemeenten zulke astronomische bedragen moeten vragen voor bouwgrond. Is alleen maar om andere uitgaven die werkelijk niets met de grond te maken hebben, te kunnen compenseren.
    Deze grondpolitiek is werkelijk DOODziek, een zalfje of injectie helpt echt niet meer, alleen amputatie zal nog helpen, anders is de patient overleden. Kies maar.

  17. Tijl Zegt:

    Volgens Co Verdaas (PvdA), gedeputeerde Ruimtelijke Ordening in Gelderland in bovenstaand artikel:

    ‘Huur en koop zijn gescheiden markten. Jaren is lucht in het systeem gepompt. Eigen woningbezit gold als vermogensontwikkelaar. Er treedt nu een gezonde correctie op, door de recessie, de demografische ontwikkelingen en de terughoudendheid van de banken. Huizen zijn om in te wonen, niet om rijk van te worden.’

    Toch maar weer het kraakverbod afschaffen? Speculatie verbieden? Dat is wel de consequentie natuurlijk.

  18. nhz Zegt:

    Paul99: Ben je gek geworden ? Laten ze het verkopen voor de kostprijs (dus aankoopkosten plus kosten bouwrijp maken) plus 10% voor de moeite.

    inderdaad; en verder moeten gemeenten gewoon maar zorgen dat ze de diensten die ze verlenen direct in rekening brengen, in plaats van alles op een hoop te gooien en vooral via grondspeculatie te laten betalen. Dan zal blijken dat de burgers aan het overgrote deel van die gemeentelijke dienstverlening helemaal geen behoefte hebben. Afslanken, weg met al die flauwekul.
    Pas trouwens op met ‘kosten bouwrijp maken’, want in mijn gemeente wordt daarbij standaard de kosten van de afdeling (8 ambtenaren) die zich daarmee bezig houdt op het project afgeboekt, onafhankelijk van wat ze precies doen. In een tijd dat er weinig ontwikkeld/gebouwd wordt kan dat wel eens enorm oplopen.

    Een gemeente bij mij in de buurt geeft al een tijdje 50% korting op de grondprijs als je daar een zeer energiezuinige woning bouwt. Op zich een aardig idee, helaas met ingewikkelde regeltjes omdat er anders gelijk speculanten een ‘zuinige woning’ op een groot perceel zetten en de rest van het terrein doorverkopen. Of er wordt een woning gebouwd die ‘energiezuinig’ is door een absoluut minimum aan voorzieningen. Onderschat nooit wat projectontwikkelaars en andere speculanten verzinnen om ergens munt uit te slaan 🙁
    En gezien de aankoopprijs van de grond betekent 50% korting nog steeds supervette winst voor de gemeente…

  19. CD Zegt:

    De begroting en meerjarenbegroting van gemeenten zijn rondgerekend op basis van de boekwaarden van exploitatie genomen grond + (rente)kosten.

    Een negatief eigen vermogen wordt niet geaccepteerd door de provincie in het kader van het repressieve begrotingstoezicht.

    Verliezen op grondexploitatie moeten gedekt worden door reserves/voldoende weerstandscapaciteit.

    Ontbreekt voldoende dekking voor b.v. deze verliezen, dan wordt het repressieve begrotingstoezicht omgezet in preventief begrotingstoezicht. (Voor alle uitgaven die niet in de begroting voorzien zijn, moet apart toestemming gegeven worden door de provincie.)Een gemeente wordt dan gedwongen om zelf maatregelen te nemen voor voldoende dekking. Voorzieningen verdwijnen alsdan en woonlasten worden verhoogd. Daarna komt de art.12 status in zicht.

    Ik maak nu in een gemeente in het groene hart in de buurt van Rotterdam mee dat men gronden met grote exploitatierisico’s buiten de balans en risico-analyse houdt voor de begroting van 2012… Ook deelnemingen in een intergemeentelijke grondbank en PPS zijn niet meegenomen in de risico-analyse en zodoende ook niet in de begroting. Ondertussen zijn alle stukken die er betrekking op hebben geheim verklaard. Echt bizar om te zien gebeuren.

    Men hoopt dat voordat de volgende begroting aan de orde komt de gronden zijn afgenomen door ontwikkelaars/corporaties. Tja…

    Ondertussen lopen de (rente)kosten op de gronden door.

    Inmiddels zijn er al voorstellen om de OZB met 10% (!!!) te verhogen, om maar niet te spreken over verhoging van bouwleges e.d. Bibliotheekvestigingen gaan sluiten alsook enkele zwembaden. Onderhoud aan slootkanten wordt voorlopig niet meer gedaan en ga zo maar door.

    Maar het College van B&W en de Raad zijn optimistisch gestemd en zien vooral kansen omdat uit onderzoek blijkt dat deze gemeente unieke kenmerken heeft die nog marktsegmenten aanspreekt waar nog voldoende vraag is.

    Zucht… Vraag is niet hetzelfde als financieerbaarheid…

    Maar goed, als deze gemeente daadwerkelijk deze unieke eigenschappen zou hebben, dan had het “Phantasialand” moeten heten.

    Bizar en verwerpelijk vind ik het.

  20. CD Zegt:

    Overigens, de gemeente waar ik het over heb, begint nu pas met de uitvoeringsfase van grootschalige projecten.

    Deze gemeente heeft in tegenstelling tot veel andere gemeenten geen actief grondbeleid gevoerd in de zin dat aangekochte gronden op kosten van de gemeente bouwrijp zijn gemaakt.

    Ze denken het daarom veel beter te doen dan gemeenten zoals Lansingerland of Apeldoorn. De gemeente waarover ik het heb vergeet dan echter wel dat andere gemeente vaak al jaren met opbrengsten uit gronduitgifte het eigen vermogen en de reserves hebben kunnen laten groeien in het gemeentelijke grondbedrijf daar waar deze gemeente nog moet beginnnen en de vereiste reserves (i.v.m. negatief geraamde exploitaties) rechtstreeks zal moeten financieren uit het eigen vermogen/reserves van de gemeente zelf…

    Bovendien worden gemeenten naast verliezen in grondexploitatie en lagere OZB-opbrengsten ook nog geraakt doordat het bevolkingsaantal minder snel toeneemt dan wel krimpt.

    In de meerjarenbegrotingen gaat men vaak nog uit van bevolkingsgroei. Een groot deel van de gemeentelijke inkomsten bestaat uit de uitkering van het Gemeentefonds door het Rijk, waarvan de hoogte rechtstreeks gekoppeld is aan het inwonersaantal van een gemeente.

    Tja… Niets aan het handje toch?

  21. Claude Zegt:

    Wie profiteert er van de lage huizenprijzen?

    De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren al 10 procent gedaald. En hoewel niets gevaarlijker is dan de toekomst voorspellen, voorzien alle experts dat die trend nog wel enkele jaren zal doorzetten. Wat betekent dit voor…

    volkskrant.nl/vk/n…-huizenprijzen.dhtml

  22. CD Zegt:

    N.B.:

    Waar veel gemeenten op dit moment ook nog mee schermen is dat de rentekosten erg laag zijn.

    Daar moet ik altijd een beetje om lachen (met een frustratietraantje…)

    Lenen bij BNG is in verhouding tot andere banken vaak wat voordeliger. (Als is de BNG volgens mij gevoeliger voor “spreads”, zeker als het afwaarderen van banken en staten door ratingagencies vrolijk door blijft gaan.

    Wat men uit het oog verliest is:
    1.
    Ook al is de rente bij wijze van spreken “slechts” 2%, in de grootschalige gebiedsontwikkeling in het groene hart nabij Rotterdam waaraan ik eerder refereerde, heeft men voor € 120.000.000,- (exclusief renten en kosten) in de portefeuille… 2% tikt dan toch aardig aan me dunkt, zeker als men weet dat aanzienlijke oppervlakten al in 2000 verworven zijn…
    2.
    Veel toegepaste strategie is temporiseren: zoveel mogelijk vasthouden aan plannen en alleen het uitvoeringstempo sterk verlagen, zodat de verliezen vooruitgeschoven kunnen worden, totdat de markt weer aantrekt (kuch!) of het naar een volgende electorale termijn geschopt kan worden… Kosten blijven echter oplopen en dan is 2% boven de andere kosten eigenlijk al te veel, want hierdoor worden de uitgifteprijzen hoger. Ontwikkelaars trappen daar echt niet in. Vroeg of laat komt de klap.

  23. floor Zegt:

    @nhz
    Weet je wat ik denk, Frankrijk krijgt binnen niet afzienbare tijd een downgrade aan haar broek. Exit Sarko.
    Vandaar ook die wel heel snelle nationalisatie van Dexia.
    Vervolgens heeft Merkel het heft in handen en gaat de stofkam door Griekenland met een fikse haircut.

  24. ll Zegt:

    Floor, maar Griekenland heeft de buit al binnen hoor 🙂

    telegraaf.nl/dft/g…tanks_en_goud__.html

  25. nhz Zegt:

    Tijl: Toch maar weer het kraakverbod afschaffen? Speculatie verbieden? Dat is wel de consequentie natuurlijk.

    ook het PvdA bestuur zit vol met vastgoed speculanten en HRA profiteurs, hoef je dus niet te verwachten.

    CD: Ondertussen zijn alle stukken die er betrekking op hebben geheim verklaard. Echt bizar om te zien gebeuren.

    bizar maar het verbaast met niks; een kat in het nauw maakt rare sprongen. Inmiddels zullen sommige ambtenaren bij de gemeentes wel doorhebben dat het foute boel is maar toegeven is nog wat anders; want dan moet de gemeente stoppen met ‘leuke dingen voor de mensen’, en vooral leuke dingen voor hogere ambtenaren …

    De maatregelen die je noemt zijn ook in mijn gemeente (met al jaren een veel te actief grondbeleid) aan de orde; maar hoewel er soms met botte bijl gekapt wordt spuit het geld bovenaan in het circuit nog steeds in het rond (inrichtingsbudget, catering, dure party’s, ingehuurde ‘professionals’ met vorstelijke tarieven, enz.).

    Claude: Wie profiteert er van de lage huizenprijzen?

    leuk discussiestuk:)

    “Wie een huis koopt in een dalende markt, moet zeker zijn van zijn zaak, ”
    ja, je kunt beter kopen in een markt die al 15 jaar keihard stijgt 😎 dat blijkt nu …

    “Zowel het inkomen als de waarde van het huis stijgt ondertussen, was hun gedachte.”
    nog even en ook dat stijgende inkomen is wishful thinking.

    “Voor de mensen die genoeg hebben afgelost of nog overwaarde op hun huis hebben, valt er nu een slag te slaan.”
    vallende messen vangen noemen we dat, op de beurs – en hier is het voorlopig niet anders. lijkt me ook in tegenspraak met een eerder citaat over kopen in een dalende markt …

    De schrijver van dit artikel zit met zijn hoofd duidelijk nog in het bubbletijdperk. Overigens, bijna niemand die profiteert: zou het kunnen dat nu dus de rekening arriveert voor de gratis-geld-orgie rond het eigen huis, waar een deel van de bevolking riant van geprofiteerd heeft? Het zure is dat wel iedereen de rekening moet betalen 🙁

    @23(floor):
    weet je wat ik denk: Sarko en Frau Merkel straks allebei exit, omdat ze lak hebben aan de mening van het volk. Maar ik vrees dat ze voor het zover is nog heel veel geld over de balk gaan gooien.

  26. floor Zegt:

    @nhz
    Ik ben iets positiever, Sarko vecht voor Frankrijk want die ziet het liefst dat wij die franse banken redden, die wil de inhoud van dat fonds.
    Merkel moet slalommen, eerst ff wachten totdat Frankrijk zn Triple A kwijt is en dan kan ze haar gang gaan met te doen wat het minst schadelijk is voor Duitsland.

  27. nhz Zegt:

    CD: Kosten blijven echter oplopen en dan is 2% boven de andere kosten eigenlijk al te veel, want hierdoor worden de uitgifteprijzen hoger.

    heel herkenbaar; ik heb hierover wel eens discussie gehad met een politicus uit mijn gemeente en ze zien het probleem dus niet. Bij ons is er ook voor zeker 20 jaar vooruit grond gekocht, dit terwijl in Zeeland de meeste gemeentes niet meer groeien maar krimpen. De kans bestaat dus (zeker nu de bubble leegloopt) dat al die ‘nieuwe wijken’ er nooit komen. Volgens de politiek geen probleem, want de rente is laag en de grond wordt vanzelf ieder jaar meer waard. Wat ze niet willen horen is dat de rentelasten een groot probleem zouden kunnen worden, en dat die grond bij afstoten wel eens héél weinig waard zou kunnen blijken (misschien wel minder dan landbouwgrond, als het om grote stukken gaat).

    Ik herinner me verhalen over de gebieden rond Las Vegas, waar vanwege voortdurend stijgende prijzen én uitbreiding van de stad waardeloze woestijngrond voor steeds hogere bedragen werd opgekocht, vaak door projectontwikkelaars onderling. Toen de bubble barstte bleek dat veel grond zelfs voor 10% van hun aankoopprijs nog niet te verkopen was.

  28. nhz Zegt:

    P.S. @26:
    en een leuk detail bij Las Vegas was dat de gemeente zelf natuurlijk ook super speculant was, en nadat de bubble plofte probeerde percelen bij inschrijving te verkopen, met een heimelijke minimumprijs. Er werd vrijwel niks verkocht, en na een tijdje werd er zelfs niet meer geboden. Meestal hoort er bij zo’n perceel een bouwplicht (anders wordt het een bende in een nieuwe agglomeratie), dus sommige percelen raak je misschien pas kwijt als je er veel geld bij geeft – zoiets als een huis in Detroit 🙂

  29. Wolf Zegt:

    Op deze site kun je gemeentelijke plannen bekijken:
    http://www.nieuwekaart.nl

  30. Steve Zegt:

    Kop in het zand strategie in “Metropoolregio Amsterdam”:

    “Regio Amsterdam wil marktconforme grondprijs.

    In sommige gevallen is zelfs een hogere grondprijs mogelijk.”

    binnenlandsbestuur…dprijs.2215922.lynkx

    Het idee is om een regionaal grond kartel te vormen. Dream on…

  31. nhz Zegt:

    Steve: Het idee is om een regionaal grond kartel te vormen. Dream on…

    waarschijnlijk is het idee afgekeken van de verkopers op funda, gewoon allemaal overvragen dan blijft de prijs lekker hoog. Alleen jammer dat je van overprijsde grond die niemand wil hebben niet eeuwig een legioen overbetaalde ambtenaren op de loonlijst kunt houden.

  32. Steve Zegt:

    @nhz

    Ze proberen waarschijnlijk een prijzenoorlog te voorkomen en de randgemeentes een beetje te paaien met beloftes over gouden bergen.

    Als een van de randgemeentes besluit eieren voor z’n geld te kiezen en de grond in de uitverkoop doet moet Amsterdam waarschijnlijk dit meenemen in de waardering van hun eigen grondposities. Dan stort de balans van hun grondbedrijf in en zijn ze falliet.

    Ze hebben er dus veel belang bij dit moment van de waarheid uit te stellen. Misschien dat ze er op aansturen om een soort ‘too big to fail’ groep te smeden waarmee ze Den Haag weer kunnen onder druk kunnen zetten om geld los te peuteren.

    Anyway je ruikt de paniek…

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.