Een vastgoedzeepbel analyse

Share Button

125 Reacties

  1. sven Zegt:

    Precies wat ik dus in eerdere reacties al heb gegeven. De hele economie van de geschiedenis, heden en toekomst bestaat uit modellen en financiële wetmatigheden en niemand kan daar onderuit. In het nieuws werd al bericht dat de lonen bevroren gaan worden. En de lonen die in 2009 omhoog zijn gegaan is het resultaat van de cao onderhandelingen van begin 2008 (hebben werkgevers nu DIKKE spijt van, lees z24 mathijs bouwman). Dus mensen die beweren dat een 30% daling er niet inzit, kunnen dit niet onderbouwen. Mensen die beweren dat de prijzen met 70% in 5 jaar gaan dalen zitten iets warmer. Bij hoge inflatie zoals op verschillende reacties wordt gesteld en de lonen + pensioenen worden bevroren en niet meer geïndexeerd, krijgen de hypotheekbezitters het ERG moeilijk. Vooral de kategorie die de laatste jaren de markt zijn ingestapt.

  2. M Zegt:

    @Sven

    Je zal toch met me eens zijn dat de geschiedenis heeft aangetoond dat er soms dingen gebeuren die nog nooit eerder hadden plaatsgevonden?

    Wetmatigheden spelen inderdaad een grote rol (anders waren ze er niet). Modellen zijn een abstractie van de werkelijkheid en kunnen die zowel goed als slecht weergeven, dus een model kan werken maar dat is niet gegarandeerd.

    Ik zeg niet dat prijzen niet kunnen dalen, maar nogmaals, dat ze gegarandeerd omlaag gaan zou ik niet durven baseren op een enkele grafiek (herengrachtindex).

  3. Nederland is anders Zegt:

    Nederland is anders, Nederland is anders, Nederland is anders, Nederland is anders, Nederland is anders, Nederland is anders, Nederland is anders, Nederland is anders
    ….

  4. anoniem Zegt:

    Zeg, weet iemand eigenlijk hoe het met Nederland zit?

  5. sven Zegt:

    Hey M

    Weet jij zelf wel wat je schrijft? Lees nou eens goed wat je schrijft!

    Het financiële model van nu, verleden en toekomst ZAL ALTIJD DEZELFDE WETMATIGHEDEN KENNEN. Dus kun je zelf wel bedenken dat deze ALTIJD de WERKELIJKHEID aangeeft. Grafieken (zaols de herengrachtindex), of de grafieken van de filmpjes geven de werkelijke toestand tussen loonontwikkeling en huizenprijzen aan. Het gaat er dus niet om of een model kan werken( dat slaat als een tang op een varken).

  6. Eric Zegt:

    Jawel, Nederland is anders.

    Gelet op het feit dat de huizenprijzen flink meer gaan dalen dan andere landen.

    Ik heb al een lekkere champagne gekocht voor de dag waarop bekend wordt gemaakt dat er 50% van de prijzen af is. Op naar de volgende 20% denk ik dan!

  7. joop Zegt:

    Als de huizenprijs binnenkort weer gaat stijgen zoals sommige bronnen beweren , zal de prijs dan wel tot in eewigheid blijven stijgen?

  8. M Zegt:

    Sven, een grafiek is een abstractie/model. Je kan je dan afvragen of de werkelijkheid ten eerste correct wordt weergegeven in de grafiek, en ten tweede of hij compleet wordt weergegeven.

    Je zou je bijvoorbeeld kunnen afvragen of het verstandig is de CPI als maar voor inflatie te nemen zoals vaak gedaan wordt.

    En daarnaast: als je bijvoorbeeld kijkt naar een grafiek die de hoogte van de twin towers aangeeft dan zou je op basis van de historische ontwikkelingen niet verwachten dat ze binnen een paar uur zouden instorten. Zo zou het dus zomaar kunnen dat een grafiek uit het verleden niet de toekomst voorspelt. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor het beleggen in aandelen, nietwaar?

    Nogmaals, ik zeg niet dat huizenprijzen niet zullen dalen, ik vind het alleen gedurfd om met veel zekerheid de stellen in de toekomst te kunnen kijken op basis van een grafiek die een abstractie van het verleden is.

  9. M Zegt:

    @Sven

    Ter verdere illustratie: op basis van de herengrachtindex zou het mij in 1992 bijvoorbeeld ook niet gelukt zijn om de huidige prijsexplosie te voorspellen. Jou wel denk je?

    Ik snap je punt wel hoor, en op de lange termijn kan zo’n grafiek zeker een goede handgreep bieden, maar timing etc. zijn er erg moeilijk uit op te maken.

  10. Albert Brüggen Zegt:

    Huizenprijzen stijgen alleen maar als je ze uitdrukt in euro’s. Niet als je ze uitdrukt in instrumenten, oude meesters of goud. De Herengrachtindex is misleidend, want hij gaat uit van de officieel bekendgemaakte inflatiecijfers, en die zijn op hun best zeer onbetrouwbaar. De VS heeft de afgelopen 6 maanden meer geld bijgedrukt dan in de afgelopen 200 jaar samen. De eurozone creëert tussen de 8 en 12 % per jaar aan euro’s bij. Huizenprijzen hielden gelijke tred met deze inflatie. Het is niet erg reëel om te veronderstellen dat prijzen 70% gaan dalen.

  11. sven Zegt:

    @ M

    Je begint steeds meer te zwammen.

    Kijk, het woordje abstract betekent het tegenovergestelde van concreet. De werkelijkheid dus. De grafiek van de Herengrachtindex is gebaseerd op WERKELIJKE huizenprijzen OP DAT MOMENT. De relatie tussen vroeger, nu en toekomst verandert niets tussen verhouding loon-prijzen-rente-schulden. Hoe hoog je een bal ook opgooit hij zal ALTIJD omlaagvallen (wij leven niet in de ruimte). Dit gold 2000 jaar geleden precies het zelfde. Dus nuchter en realistisch blijven denken aub. Dit betekent dus dat schuldenlasten zo groot gemaakt kunnen worden dat ze niet meer te dragen zijn en een recessie/depressie nodig is om schoon schip te maken ( deze is nu net begonnen dus de ernst van de situatie ontgaat nog veel mensen). Grafieken uit het verleden zijn een zéér belangrijke leerschool voor de toekomst. De Weimarrepubliek in Duitsland heeft in het verleden bewezen dat je wetmatigheden niet overboord moet gooien. De centrale banken hadden hier het schijt aan, blijkt nu wel. Zie hier een schuldencrisis die zijn weerga niet kent. Het mooie van de wetmatigheden is dat het spelletje altijd een keer stopt ondanks dat er financiële stimuleringen zijn gedaan. De daling van de algehele economische situatie zal niet meer gestopt worden voordat alles weer is opgeschoont.

  12. M Zegt:

    @Sven

    Nou goed, wat ik bedoelde met het woord abstractie (niet “abstract”) is dat een grafiek of model dingen van de werkelijkheid weglaten. Het is dus een vereenvoudiging die niet het complete beeld geeft.

    Buiten dat kan je zoals Albert (10) ook aangeeft je twijfels hebben bij een correctie voor inflatie op basis van de CPI aangezien de monetaire inflatie vele malen hoger was over de afgelopen periode.

    Verder vraag ik me af of je me wel wil begrijpen. Ik had volgens mij al aangegeven dat ik ook best geloof dat wetmatigheden uit het verleden en zelf modellen als de herengrachtindex een handig gereedschap kunnen vormen voor het (proberen te) voorspellen van de toekomst. Vooral op de lange termijn blijken wetmatigheden van pas te komen. Voor de korte termijn blijkt toch vaak dat timing erg moeilijk is.

    Kan je je echt niet vinden in het bovenstaande?

    En tot slot ben ik erg benieuwd of jij prijsstijging over het afgelopen decennium had kunnen voorspellen op basis van de herengrachtindex.

  13. sven Zegt:

    @ Brüggen

    Hoeveel dollar de fed heeft gedrukt weet jij niet denk ik. En al dat bijgedrukte geld beland niet in de economie maar is vooral gebruikt om gaten mee te dichten die niet eens meer te dichten zijn trouwens. En zoals al het geval is geweest kunnen ze bijdrukken wat ze willen het verdwijnt continu in afschrijvingen ter compensatie. Feit is eigenlijk dat ze kunnen drukken wat ze willen maar het geld ‘ bestaat’ niet. De inflatie is zeker geen argument om te doen geloven dat grafieken niet kloppen of prijzen niet dalen.

  14. M Zegt:

    @Sven

    Je leest wat wij zeggen iets te “hard” denk ik. Albert gebruikt bijvoorbeeld inflatie niet als argument om te zeggen dat prijzen helemaal niet zouden kunnen dalen, maar wel om aan te geven dat een daling van 70% wat overdreven kan zijn.

    En een grafiek die corrigeert voor een te laag cijfer van de inflatie (de CPI in plaats van de monetaire geldhoeveelheid) kan wel degelijk een vertekend beeld geven.

    Over wat de fed bijdrukt bestaan redelijk betrouwbare statistieken/grafieken. En tot in het begin van deze eeuw werden die gegevens zelfs openlijk gepubliceerd.

  15. Okkie Zegt:

    @M nr. 2:
    Precies, wat mij betreft staan alles opties open hoewel ik de kans op een prijsstijging op korte termijn niet zo hoog inschat.

  16. Okkie Zegt:

    @Sven:
    Verwar een model niet met de werkelijkheid.

  17. Peet Zegt:

    @Sven
    Ik hoop voor jou dat je gelijk krijgt, anders ben ik bang dat je er niet meer bovenop komt.

    Er hangt veel vanaf zeker.
    Ik heb nog nooit iemand gehoord die zo graag wil dat we in een diepe depressie belanden, waar zoveel mogelijk mensen de dupe van worden.
    En jij hebt dan het idee om goedkoop in te stappen zeker, ik heb het idee dat je je daar heel erg in gaat vergissen.

  18. Okkie Zegt:

    @M nr. 14:
    Aangezien een groot deel van de geldcreatie in de huizenmarkt is terecht gekomen via hypotheken, zou je dat aspect van de inflatie misschien juist weg moeten laten bij een correctie van de Herengrachtindex.

  19. Okkie Zegt:

    @Peet:
    Ik vind het ook niet zo sympathiek om je te verheugen op andermans ellende. Als de huizenmarkt met 50-80% instort zitten we trouwens allemaal met de gebakken peren.

  20. Peet Zegt:

    @Okkie

    Juist,
    Ik denk dat Sven zo’n figuur is die altijd kansen ziet, maar de bang is om ze te pakken.
    En zo dus altijd mis grijpt en nooit wat heeft gemaakt van z’n leven.
    Op deze manier zijn frustratie weg probeert te schrijven.

  21. johnny Zegt:

    Wie heeft na , zeg, 2002 een andere woning gekocht ?
    Dit om de hier gegeven commentaren in een wellicht beter perspectief te plaatsen.

  22. sven Zegt:

    Vreemd?!

    Ik heb niks geschreven over willen of verheugen, dat ten eerste. Ten tweede, wat men interpreteert bevestigd de geestestoestand van de persoon zelf. Ten derde, wat ik heb beschreven is het woordje sympathiek niet relevant. Financiële toestanden van personen is de verantwoordelijkheid van henzelf.

    Goedkoop instappen lukt wel degelijk met een FLINKE spaarpot natuurlijk over een paar jaar. Vreemd trouwens dat Peet hier gaat stellen dat ik dat van plan ben. Bepaal jij wel vaker wat een ander gaat doen ?

    En Okkie, het financiële model dat wordt gehanteerd, laat uit het verleden zien bij overcreditering dat de bubble barst. De stimuleringen van eind 2001 hebben dit geprobeert te voorkomen. Nu zitten we nog véél dieper in betalingsproblemen( zowel burgers, banken en overheden). Nu worden weer miljarden de banken in gepompt zonder resultaat want het piramidespel is omgedraait.

  23. Peet Zegt:

    Ik huur.

    Net als Sven wil ik ook voor weinig een koophuis.

    Als we echter in een zeer diepe depressie terecht komen zal alles er anders uit komen te zien. Misschien kan dan niemand meer een huis betalen hoe laag de prijzen op dat moment ook staan.
    Want ook ik kan mijn baan kwijt raken. Wat heb ik er dan aan dat de huizen gedaald zijn met 70%. Precies helemaal niets.

  24. Marktfundamentalist Zegt:

    Check, mijn 1e huis waar ik nog steeds woon heb ik in 2003 gekocht voor 180K. Eind 2007 gingen deze nog voor zo’n 240-250K weg, de laatste verkoop van een zelfde huis (in januari 2009) ging voor 235K weg.

  25. Peet Zegt:

    @ Sven

    Ik probeer helemaal niets te bepalen voor je.
    De manier hoe je jezelf neerzet geeft nou eenmaal die indruk.

  26. sven Zegt:

    @ Peer, sorry ik bedoel piet, nee ik bedoel Peet.

    Ik denk…..dat jij een persoon bent die wanneer je het niet aanstaat van het onderwerp afwijkt en een hoop gaat lullen (wat een onfatsoen zeg).

    Misschien vind jij het frustrerend dat de huizenbubbel is gebarsten en de weg omlaag is ingezet?!

  27. Peet Zegt:

    @ Sven
    Nee hoor een bubbel mag van mij barsten.

    De ellende waar veel mensen nu in komen vind ik minder plezierig.
    Ik ben ook heel bang wat er allemaal staat te gebeuren.
    En wat bedoel je dat ik van het onderwerp afwijkt.

  28. Peet Zegt:

    Over onfatsoen gesproken..
    Lees jij je reakties terug.

  29. sven Zegt:

    @ Peet

    (20)

  30. Okkie Zegt:

    @sven:
    De manier waarop je mensen bejegent die het niet jouw voorspellingen eens zijn suggereert een emotioneel en/of financieel belang bij de uitkomst van jouw model.

  31. Peet Zegt:

    Niet netjes van me geef ik toe, ik liet me even gaan denk ik

  32. sven Zegt:

    @ Okkie

    Ben ik niet met jou eens.
    Wie de bal kaatst kan hem terugverwachten.

  33. Okkie Zegt:

    @sven:
    Na dit forum een tijdje gevolgd te hebben, zie ik dat je op anderen reageert door te schelden of door te SCHREEUWEN. Beperk je liever tot de inhoud en kom met feiten (modelen vormen trouwens geen feiten).

  34. sven Zegt:

    @ Okkie

    ZO, meneer de politieman !
    Nogmaals wat een ander doet heb jij géén enkele invloed op wel dan !
    Nu hier jouw reactie, heeft GEEN ENKELE overeenkomst met vastgoedzeepbel analyse!

    En ‘modelen’ vormen inderdaad geen feiten, haha

  35. M Zegt:

    @Okkie (15)

    Ik verwacht ook geen prijsstijging totdat de inflatie losbarst die nu wordt voorbereid.

    @Okkie (18)

    De inflatie in huizenprijzen moet juist wel meegenomen worden. Een prijsstijging door inflatie moet juist wel meegenomen worden in de correctie. Bij herengrachtindex in elk geval omdat het er om gaat de reële prijs te berekenen.

  36. M Zegt:

    @Sven

    Ik sluit me bij Okkie aan, je zou kunnen proberen iets vriendelijker te zijn.

  37. Albert Zegt:

    @M e.a.

    Er zijn inderdaad veel meer factoren die de prijs van een huis bepalen dan alleen financiële crises. Verder is de huizenmarkt zo divers en lokaal, dat je bijna niet kunt spreken over “de huizenprijzen”. Het ligt voor de hand dat prijzen in Amsterdam meer en sneller zullen dalen dan bijvoorbeeld in Rotterdam, waar de stijging ook veel bescheidener was. Geld is nog steeds zeer goedkoop, als je tenminste kunt lenen. Huren worden traditioneel gekoppeld aan de consumer price index, en lopen daardoor steevast uit de pas met de reële inflatie. Kijk dus naar je energierekening van 10 jaar geleden, of je ziektekostenverzekering. Zet dat af tegen de verdubbeling van de waarde van je huis, en besef dat dat helemaal niet extreem is. Natuurlijk spelen er krachten die prijzen kunnen doen dalen, maar 30% lijkt mij zeer extreem, echter mogelijk, voor sommige huizen in Amsterdam. Ik geloof echter niet in 70%, daarvoor zijn er gewoon teveel mensen die in de Randstad willen wonen, en te weinig aanbod.

  38. Okkie Zegt:

    @M nr.35:
    Dan heb je een ander idee van reële prijs dan ik. Misschien is inkomen zelfs nog een betere maatstaf dan CPI.

  39. M Zegt:

    @Albert

    Daar ben ik het helemaal mee eens hoor.
    Uit “Kijk dus naar je energierekening van 10 jaar geleden, of je ziektekostenverzekering. Zet dat af tegen de verdubbeling van de waarde van je huis, en besef dat dat helemaal niet extreem is.” kunnen we overigens wel concluderen dat de toename van de geldhoeveelheid wel degelijk extreem geweest is over de afgelopen 20 jaar.

    Overigens wordt er weinig aanstalten gemaakt daar iets aan te doen.

  40. Mich Zegt:

    Voor diegenen die deze nog niet gezien hebben; Dean Baker – The Rise and Fall of the Bubble Economy

    http://www.youtube.com/watch?v=K_KOEypp3zQ

  41. M Zegt:

    @Okkie (38)

    Met reële prijs bedoel ik de prijs gecorrigeerd voor inflatie. De afgelopen tijd is er heel veel inflatie in huizenprijzen gaan zitten waardoor de nominale prijs flink is gestegen, maar de reële prijs minder.
    De herengrachtindex kijkt naar de hoogte van reële prijzen en vergelijkt die met de historische ontwikkeling. Om die reële prijs te bepalen moet er gecorrigeerd worden voor de inflatie die in de huizenmarkt is geslopen.

    Dat de inflatie op de huizenmarkt waarschijnlijk naar het gemiddelde zal trekken waardoor er een deel inflatie uit de nominale prijzen zal lopen is ook waar, maar dat is een ander verhaal.

    Maw de bovengemiddelde inflatie in de huizenmarkt vergroot de kans op een daling van de nominale prijs. Op termijn zal die inflatie immers geneigd zijn zich over de gehele economie te verspreiden, waardoor hij wat weg zal lopen uit de huizenmarkt.

    Dat de reële huizenprijzen historisch gezien redelijk hoog staan (herengrachtindex) biedt ook aanwijzingen voor een daling.

    Zo wel mee eens?

  42. Okkie Zegt:

    @M:
    Ik zie de prijs na daling als reële prijs, dus in wezen bedoelen we hetzelfde. Alleen durf ik niet te zeggen hoe groot die daling gaat zijn.

  43. Essy van Noorwegen Zegt:

    @Sven(13)

    Volledig mee eens.
    Met name ook wat betreft het feit dat geldontwaarding (inflatie) geen garantie is voor stijgende huizenprijzen.
    En vreemd dat mensen die te hard roepen dat er een flinke knauw zit aan te komen, vaak worden aangesproken op over-emotioneel gedrag.
    So what als je belang hebt bij een daling van 70%? Dat is echt niet hetzelfde als ieder ander een hoop ellende gunnen.

  44. Chris Zegt:

    De Nederlandse huizenmarkt gaat in hoog tempo de Amerikaanse markt achterna.

    In de persberichten speelt de NVM met getallen, maar wie de cijfers van Nederland naleest ziet dat het snel bergafwaarts gaat met de huizenprijzen.

    De Nederlandse media is nog in de fase van ontkenning (/onder invloed van lobbygroepen?). De werkelijke cijfers zonder interpretatie (/verdraaiing?) door de PR afdeling van de NVM :

    NL 14% eraf sinds piekmoment 2008K2 (251–>218kE)
    US 28% eraf sinds piekmoment juli 2006 (230–>165k$)

    Lees het zelf na:
    nytimes.com/2009/0…%20sales&st=cse
    http://www.nvm.nl/nvm/index.jsp?navid=nvm103526

  45. Nederland Zegt:

    is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders, is anders……

    DAT heeft nog een collega van mij beweert met nadruk net alsof je een kogel door zijn hoofd moet gaan schieten, voordat hij van mening verandert….
    en dat was maar twee maanden geleden…

  46. bear Zegt:

    Interessante les over ‘bubbles’ in de geschiedenis.

    Alles in perspectief plaatsende gaat dit verhaal het meest op voor landen als de USA, Spanje, Ierland en andere landen waar de laatste jaren zo’n exorbitante stijging in de huizenprijs hebben gehad. Landen waar het allemaal wat minder hard van stapel gelopen is (waar de bubble minder hard opgeblazen is) zullen minder pijn lijden bij het leeglopen van de bubble. Nederland zit denk ik in de middenmoot.

    Wat deze filmpjes goed benadrukken is de “affordability”. En dankzij onze hypotheekrenteaftrek (die mede verantwoordelijk is voor de hoge huizenprijzen) is die betaalbaarheid minder ernstig achteruitgegaan dan in voornoemde landen.

    Zodra de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft valt in NL ook de bodem eruit, en dat is dè reden dat de hypotheekrenteaftrek niet snel zal verdwijnen in Nederland.

  47. sven Zegt:

    Wat maakt mij het nou uit of de prijzen zullen stijgen of dalen.
    Waar het mij om gaat is dat bij het redden van een bubbel vroeg of laat de nog groter wordende bubbel véél harder klapt. Nogmaals, dit gebeurde in 2001-2002. Vrij recentelijk dus. De bubbel die aanvankelijk zou gaan klappen werd voorkomen door déregulering, rente verlagingen en uitermate risicovol leen-en beleggedrag, die daarna tot stand kwam tot 2007-2008 en heeft maar een looptijd gehad van 6 jaar. Dit is historisch gezien erg kort. Je zou op z’n minst verwachtenten dat met deze vette maatregelen de economie nooit meer stuk kan.

    Integendeel wat je nu ziet is dat de extra gecreëerde bubbel wereldwijd zijn sporen gaat nalaten. Nogmaals er zijn mensen die een daling van 10% of 30% of 50% reëel vinden. Ik vind een daling van rond de 70% reëel binnen 5 jaar vanaf het piekmoment 2008 kw2, aangezien er eigenlijk geen stimulering meer mogelijk is( zonder mijn kinderen met torenhoge schuldenlast op te schepen ). De boel zakt als een pudding in elkaar en diep ook.

  48. Okkie Zegt:

    @Essy van Noorwegen:
    Als iemand harde uitspraken denkt te kunnen doen over de huizenprijs verwacht ik wat meer argumenten in plaats van een omlijsting met krachttermen en hoofdletters. Op grond van de Herengracht Index kun je echt geen daling van 70% van de gemiddelde huizenprijs voorspellen.

  49. sven Zegt:

    @ Okkie

    Als iemand harde uitspraken denkt te kunnen ontkrachten over de huizenprijs verwacht ik wat meer argumenten in plaats van een omlijsting met krachttermen en hoofdletters. Op grond van de Herengrachtindex kun je echt een daling van ongeveer 70% van de gemiddelde huizenprijs voorspellen aangezien er nog eens een ongeëvenaarde credietcrisis bovenop komt.

  50. Okkie Zegt:

    @Sven:
    Je stelling dat mensen zelf verantwoordelijk zijn voor hun financiële problemen is strijdig met je bewering dat de daling in de huizenprijs het gevolg is van externe omstandigheden (modellen en wetmatigheden) waar mensen volgens jou niet onderuit kunnen. Het zal duidelijk zijn dat de problemen zich niet beperken tot huizenbezitters bij de door jou voorspelde daling van 70%.

  51. Okkie Zegt:

    @sven nr. 49:
    De bewijslast ligt uiteraard bij degene die de stelling plaatst. Kun je ons voorrekenen waar jouw 70% op gebaseerd is? Wat is er zo bijzonder aan deze kredietcrisis in vergelijking met bijvoorbeeld 1930?

  52. Ger de Rukker Zegt:

    @ Okkie

    ben je mischien bang ?

    ik stel je gerust dan: IK voorspel en daling van MAAR 69% !

  53. sven Zegt:

    @ Okkie steek je licht eens bij google op. Krijg je zat informatie tussen de verschillen van nu en 1930.

    En uiteraard is mijn stelling niet in strijd met de financiële wetmatigheden, hoe kom je daar nou bij. Nogmaals op grond van de Herengrachtindex kun je de toekomst na het geen wat je nu in de economie ziet gebeuren, een vette daling binnen 5 jaar(+- 70%) verwachten. Het belangrijkste argument is dus de Herengrachtindex die laat zien dat bij betaalbaarheid de prijzen stijgen en bij onbetaalbaarheid de prijzen zakken. De betaalbaarheid is de laatste 6 jaar extra gestimuleerd omdat de betaalbaarheid aan het afnemen was zoniet totaal verdwenen was. Stimuleringen in de vorm van rente verlagingen, aftrekposten, hogere lonen en riskantere vormen van hypotheken helpen de markt niet meer. Mensen zijn zelf verantwoordelijk voor hun financiële gesteldheid, gaan ze hier niet verantwoord mee om, moeten ze niet bij de overheid aankloppen. Dat mensen werkloos kunnen worden in tijden van recessie, kunnen ze zich wapenen met spaargeld en een verantwoorde hypotheek. Dit is in veel gevallen niet zo, dus zullen deze mensen geconfronteerd worden met financieel verlies.

  54. M Zegt:

    @Sven

    Leg nou eindelijk eens uit waarom de Herengrachtindex niet in 2001 al een daling voorspelde. Waarom toen niet en juist nu wel?

    Ik snap het idee dat de prijs over langere periode soms wat hoger en soms wat lager is, maar ik snap niet waarom we rond 2000 nog niet van een daling hadden uit moeten gaan. Als ik zo naar die index kijk waren we toen ook al best hoog en had er eigenlijk een correctie moeten komen.

  55. M Zegt:

    @Iedereen die een daling van 70% voorspelt:

    Zou het financiële systeem dat overleven?

  56. johnny Zegt:

    een ieder moet zich onthouden van een percentage (de wens is de vader van de gedachte veelal).

  57. sven Zegt:

    @ M

    Ik denk niet dat ik er op aangesproken moet worden, dat jij geen index kunt lezen.

    Jij schrijft zelf daarbij ook nog dat in 2000 eigenlijk een correctie had moeten komen op de huizenprijzen. Misschien kun jij zelf erachter komen waarom dit niet gebeurde. Als je géén oogkleppen gebruikt weet je misschien wel wat de gevolgen hiervan zijn.

  58. johnny Zegt:

    een ieder moet zich tevens onthouden van de vergelijking met spanje , vs, uk en meer .
    Een te hoog papagaaie gehalte in deze.

  59. sven Zegt:

    @ johnny

    Eenieder moet zich nergens van onthouden (behalve lichaamlijk geweld natuurlijk). Ik zeg 70%, en een ander mag vinden wat ie wil. Gelukkig leven we in een ‘vrij’ land.

  60. johnny Zegt:

    Mijn motivatie is dan de volgende : het is onmogelijk een percentage te noemen , immers dat weet niemand en zal niemand weten op dit moment . Aan het eind (welke en wanneer ? )van de rit zullen we het nog niet weten.
    Ander gedachten / redenen / motivaties voor het noemen van een percentage zijn persoonlijke . Ik zit daar niet op te wachten. Wie wel ?

  61. sven Zegt:

    @ johnny

    Er zit geen enkele PERSOONLIJKE reden/motivatie achter.

  62. sven Zegt:

    @ johnny

    Mensen die beweren dat je geen percentage kunt noemen proberen ook op géén enkele wijze de financiële markt super grondig bij te houden EN te koppelen. Deze mensen gaan wel zien wat de toekomst brengt, niet waar?

  63. Woger Zegt:

    Over wat voor percentages hebben we het? Gewone percentages of NVM percentages?

  64. Woger Zegt:

    Overigens begrijp ik niet zo wat een eventuele inflatie te maken heeft met de korte termijn huizenmarkt (zeg tot 5 jaar). Buiten dat lonen gekoppeld zijn aan inflatiecijfers zie ik geen verband.
    Of er een bubble zit in de huizenmarkt is afhankelijk van het inkomen van mensen. Als er 400% inflatie komt, maar de lonen blijven op korte termijn gelijk, zal dat volgens mij geen enkele invloed hebben op de prijs van huizen.

  65. Okkie Zegt:

    @sven nr.53:
    Ik zie nog geen onderbouwing van jouw interpretatie van de Herengracht Index. Nogmaals, ik haal er geen daling van 70% uit en zeker niet 1 die vast te pinnen is op een bepaalde periode. Ik zie alleen dat de huizenprijs in 1 bepaalde straat gruwelijk fluctueert, maar daar kun je geen voorspelling uit halen.

  66. sven Zegt:

    @ M en Okkie

    Kijk ook eens op huizenhype.nl.

    Daar wordt ook wel eens niet zo “lief” gereageerd op berichten.

  67. sven Zegt:

    @ Okkie

    Ik zeg al, niet mijn probleem dat je geen index kunt lezen.

  68. Okkie Zegt:

    Toevoeging aan nr. 53:
    De huizenprijs op de Herengracht fluctueert rondom de consumentenprijsindex. Hieruit volgt dat de huizenprijs soms in de buurt ligt van de betaalbaarheid en er soms van wegloopt. We zitten nu in een periode dat de betaalbaarheid van huizen juist zeer laag is i.t.t. jouw bewering. Op grond hiervan zouden we een eventuele daling van de huizenprijs kunnen verwachten maar geen 70%.

  69. sven Zegt:

    @ Okkie

    Fout, lees nog maar eens opnieuw.

    Je vergeet WEER dat de stimuleringen om de bubbel in stand te houden zijn uitgewerkt.

  70. sven Zegt:

    @ M

    In vorige forums heb ik kunnen lezen dat je meestal de klok wel hebt horen luiden maar niet weet waar de klepel hangt.

  71. IIS Zegt:

    Huizenprijzen liggen in NL als een rots, de prijzen zullen pas echt dalen als de werkloosheid toeneemt. Op dit moment zijn de rentes laag en kan men weer redelijk goed voor een lening terecht bij de bank. Twee verdieners trekken nog aardig de kar en de inflatie is nog te verdragen. Zodra hier een verandering in optreedt en de huizenprijzen niet meer kunnen worden opgebracht, dan zijn de rapen pas gaar. De crisis heeft even een adempauze, maar binnen nu en twee jaar kan er nog van alles gebeuren. We moeten niet geloven dat het ergste leed is geleden, het ergste moet nog komen en tot die tijd gaat de verkoop van huizen onverminderd door….Waar anders moeten de banken heen met hun geld?

  72. sven Zegt:

    @ IIS

    Huizenprijzen liggen dus niet als een rots en is dus ook gebleken, lees het nieuws. Dat de daling pas aan het begin staat kun je niet veronderstellen dat de daling er niet is.
    Werkloosheid is dus wel hard aan het oplopen, lees het nieuws. De verkoop is al niet meer onvermindert aan het doorgaan, lees het nieuws.
    Het ergste moet inderdaad nog komen, maar wordt zeker erger dan men verwacht, lees analyse Roubini en Gerald Celente (hebben nog géén enkele analyse verkeerd gehad). Daarbij krijgen steeds meer aanvragers van een hypotheek een NEE op hun conto, was ook nieuws 3 maanden geleden.

    Waar moeten de banken anders met hun geld heen ?

    Welk geld?

  73. freebird Zegt:

    Ik lees elke dag dit blog en verbaas me toch wel over het fijt dat veel mensen echt nog niet helemaal begrijpen wat deze crisis inhoud.
    Ik denk ook dat de huizenprijzen gaan zakken maar met hoeveel procenten is naar mijn mening totaal niet relevant. In ieder geval zover dat de gemiddelde man weer een huis kan kopen.
    Maar ik denk dat het niet alleen voor huizen geldt.
    Naar mijn idee zit in bijna alle markten zoveel lucht die er allemaal uit moet.
    De wereld heeft niet voor niets een schuld die zijn weerga niet kent.
    Ook ik ben huurder en heb er dus alle belang bij dat de huizenprijzen flink zakken, maar ik ben bang dat we door deze crisis meer gaan lijken op een derde wereld land en het dan dus niet meer uitmaakt voor mij hoeveel de huizen gezakt zijn in prijs. Misschien denk ik wel te negatief, maar als ik de cijfers weer zie met de schuld die er wereldwijd is weet ik niet hoe dit opgelost kan worden.

    Zoals ik al schreef ik denk misschien wel te negatief, ik denk namelijk ook dat we oorlog gaan krijgen door de ongenoegens die deze crisis met zich mee gaat brengen.

  74. Evolutie Zegt:

    Ik sluit mij aan bij de reactie van Peet(23).
    Diegene die denken te kunnen profiteren van een inzakkende huizenmarkt omdat we in een recessie zitten en misschien zelfs op een toekomstige depressie afstevenen(als we daar al niet inzitten),zullen wel eens raar kunnen opkijken van het feit dat ook deze mensen getroffen worden door deze recessie/depressie en niet alleen de huizenbezitters!

    Mensen met een grote schuld hebben denk ik wel een achterstand in deze situatie,maar dat zegt niks over de toekomstige koopkracht van mensen die een huis willen gaan kopen,dat zou denk ik geen realistische kijk op de huidige situatie zijn,die voor zowel mensen met als zonder schulden zeer ernstig kan gaan uitpakken!

  75. johnny Zegt:

    Daarom ben ik zo benieuwd wie vanaf zeg 2002 een woning heeft gekocht ? Niemand ?

  76. frans Zegt:

    @johnny

    Ik heb mijn huis gekocht in dec 2007

  77. johnny Zegt:

    ok , dank. Is genoteerd.
    Volgende :

  78. Okkie Zegt:

    @sven:
    Hoe blijkt uit de Herengracht Index dat er stimuleringen zijn in gegaan en dat deze een verbeterde betaalbaarheid tot gevolg hadden? Hoe kom je erbij dat deze stimuleringen zijn uitgewerkt en dat de prijzen als gevolg hiervan zullen dalen binnen 5 jaar? De belangrijkste stimulering zit in de HRA en deze wordt voorlopig (helaas) niet afgeschaft.

    Je stelde dat de betaalbaarheid van huizen is toegenomen als gevolg van stimulering. Ik beweer dat de betaalbaarheid juist is afgenomen als gevolg van de stijgende huizenprijs.
    Deze loopt weg van de huizenprijs welke je op grond van inkomen en consumentenprijsindex zou verwachten. Ondanks de HRA zijn de (netto)maandlasten toegenomen.

    @johnny:
    Ik heb geen huis gekocht.

  79. Okkie Zegt:

    @IIS:
    De prijzen zijn al aan het dalen in de hogere prijsklasse. Het kan niet anders dan dat de woningen in het lagere segment hierdoor ook (langzaam) zakken.

  80. Summary Zegt:

    …nu dan een heel korte samenvatting:

    “The Roller-Coaster has STARTED”

  81. Mark1 Zegt:

    Woningprijs 15% gedaald volgens NVM
    Zie hier:
    http://www.wegwijs.nl/3138/

  82. IIS Zegt:

    @sven

    Welk geld?

    Het geld dat men uitleent, of worden er helemaal geen huizen meer verkocht? De huizen die men verkoopt zullen toch ergens van betaald moeten worden en het lijkt me dat de mensen dit niet zelf financieren,….dus de banken lenen nog steeds geld uit. De ECB pompt miljarden in de markt dus echt een gebrek aan liquiditeit is er volgens mij niet.

    De huizenprijzen dalen? Volgens mij is het ook een partij wensdenken en zou men graag willen dat de prijzen dalen. Ik zie de prijzen van huizen gemiddeld genomen nog niet zo heel hard onderuitgaan. De crisis heeft voor de burgers in NL nog niet echt voet aan wal gezet, zodra dit gebeurt weet men meer en pas dan kan men zien hier sterk of zwak de huizenmarkt werkelijk is. Tot die tijd blijft de huizenverkoop gewoon, zei het iets verminderd, doorgaan. Vooral de gewilde huizen en huizen in de juiste buurt worden altijd nog zonder problemen verkocht.

  83. Mieke Zegt:

    …..daling huizenprijzen avg. nu 15,6% (zie 81 Mark1)……..daar de huizenprijzen de komende jaren zullen blijven dalen (salamicrash)…. . gevolg is dat de doorstroming naar grotere duurdere woningen zal blijven stagneren waardoor de huizenmarkt zo goed als verder op ‘slot ‘blijft. Het prijzenniveau zal teruggaan naar niveau 70-80er jaren i.e. gem. 30% van de topniveaus 2007/2008…Een huis als structurele winstbron/geldmachine wat we in de afgelopen 20 jaar hebben meegemaakt is afgelopen.

    Als u erkend dat uw huis binnen enekele jaren nog maar 30% vd topwaarde waard is, is één ding om uw geldmachine wél te laten werken…..

  84. Eric Zegt:

    Klinkt mij als muziek in de oren, 70% van de topwaarde af!

    Volgens post 81 zitten we binnen een jaar al op bijna 16%, terwijl we hier in NL de economische teruggang nog niet echt merken.

    Kun je nagaan wat er gebeurd als de recessie/depressie hier echt voet aan wal krijgt…

  85. Niek Zegt:

    leuk om te lezen hoe er in Nederland nog steeds volop ‘denial’ is, zelfs op een blog over de huizenbubbel wat toch niet echt representatief is voor de gemiddelde burger.
    Voor mij een duidelijke indicatie dat de echte daling hier nog moet beginnen 🙂

  86. Niek Zegt:

    @johnny(75): verkocht in 2001 (niet om te cashen/traden overigens), sindsdien huurder.

    Ik overweeg ooit weer een huis te kopen in NL als de prijzen dramatisch dalen (meer dan 50% omlaag); maar het zou best kunnen dat NL er dan economisch zo slecht voorstaat (a la IJsland) dat ik sowieso weg wil.

  87. Niek Zegt:

    @Woger(64): “Als er 400% inflatie komt, maar de lonen blijven op korte termijn gelijk, zal dat volgens mij geen enkele invloed hebben op de prijs van huizen.”

    denk je dat echt? veel huiseigenaars hebben het allerduurste huis waarvoor ze een lening konden krijgen. Als de rekening voor energie, ziektekosten, lokale belasting, eten etc. sterk stijgt denk ik niet dat er veel voor de tophypotheek overblijft. Dan praat ik nog niet over het noodzakelijkerwijs verdwijnen van HRA etc. als de inflatie oploopt, met alle gevolgen van dien.

    Ik denk trouwens dat de komende jaren een achterblijven van de lonen bij de inflatie zeer aannemelijk is. Een dak boven je hoofd is een eerste levensbehoefte, maar een veel te groot/luxe dak niet.

  88. Johan Zegt:

    Mijn huis (bouwjaar 2008) kostte bij oplevering ca. € 380.000. Afwerk- en inrichtingskosten bedroegen ca. € 40.000. Voor het gemak stel ik de waarde op 400.000 euri (voor aanvang van de crisis). Als dit bedrag met 70% zakt houd je een waarde van 120.000 euro over. Dat is al minder dan de bouwkosten. Maar het betekent vooral dat de marktwaarde dan 120.000 euro is, dus dat er niemand is die er meer voor kan of wil betalen!! Wat denken jullie wat er dan nog meer aan de hand is in de wereld? Zoals de Amerikanen zeggen: TEOTWAWKI !

  89. Johan Zegt:

    Nog een rekensommetje. Mijn vorige huis was volgens de makelaar bij verkoop absoluut tussen de 265 en 275k waard. (De OZB stond op 259k.) Uiteindelijk is het na 14 maanden te koop hebben gestaan, verkocht voor 255k. Dat is dus ca. 5% minder als gedacht. Tel daarbij de inflatie van 3% op en je ziet dat mijn vorige woning in de periode 2007-2008 zo’n 8% minder waard is geworden.

  90. johnny Zegt:

    niek, ik heb nog zo’n 70.000 woningen in het buitenland te koop , dus als het zover is 🙂

    johan, percentages moet men niet noemen , 70 procent al helemaal niet . Wellicht zou je de stichtingskosten van genoemde woning eens moeten weten. De publieke sector moet in de positie komen dat ze al helemaal niet mogen verdienen op een woning.
    Feit is dat we gewend zijn aan de prijzen in dit overvolle landje. En waardes van woningen….die bestaan niet .

  91. Niek Zegt:

    @johan 88/89:
    wat een huis ‘waard’ is is tegenwoordig afhankelijk van de hypotheekrente, kredietvoorwaarden en allerlei ‘slimme’ financiele kontrukties, lonen in de bouw en (bij nieuwbouw) de grondprijzen. De kostprijs van de ‘stenen’ is maar een fraktie van de prijs die de koper betaalt. Bijna alle factoren die de prijzen opstuwden zouden sterk kunnen dalen als de bubble leegloopt, mede omdat ze van elkaar afhankelijk zijn.

    Vrijwel alle financiele bubbles korrigeren tot het nivo van vóór de bubble, en vaak tijdelijk nog wat sterker. Eventueel komt de algemene inflatie er dan nog bovenop, sinds 1990 zou dat ongeveer +80% zijn (+/- 3% per jaar). De NL huizenbubble startte rond 1990; huizen die sindsdien 1000% gestegen zijn (in mijn direkte omgeving niet ongewoon) kunnen m.i. makkelijk 70-80% omlaag. Nieuwbouwwoningen van goede kwaliteit zullen minder dalen, maar ook daar zou 40-50% daling mij niet verbazen. En zeker niet bij woningen waarvan er teveel blijken te zijn (bijv. hele grote met hoog energieverbruik).

    In delen van Florida die tot drie jaar geleden zeer gewild waren zijn de prijzen al meer dan 75% gedaald, terwijl de voorafgaande stijging minder groot was dan in NL. In Detroit blijken huizen zelfs voor $1 soms onverkoopbaar, terwijl ze ooit (relatief) duur waren; Nederland is niet Amerika, maar toch …

  92. Martin Zegt:

    Beste Woger,

    Als de inflatie 400% stijgt, de lonen op korte termijn niet stijgen, en een halfje wit in het gunstigste geval zo’n 200 euro zal gaan kosten, zullen de meesten van ons de hongerdood sterven.

  93. Martin Zegt:

    Enige replieken.

    @IIS,

    De ECB pompt inderdaad miljarden in de economie. Maar deze kredietcrisis is geen liquiditeitscrisis maar een solvabiliteitscrisis. Om het eenvoudig te zeggen: het bankwezen is bankroet.

    Liquiditeitsinjecties van de ECB zijn daarom niet meer dan een noodverband.

    @Niek,

    Dat er in huizen in Detroit zijn die 1 dollar, of misschien wel minder waard zijn, geloof ik graag. Maar in die huizen ben je je leven niet zeker vermoed ik zelf.

    En mag ik je aanraden “The Great Crash” van John Kenneth Galbraith te lezen?

    Dan zul zelfs jij je over het nooit aflatende optimisme van de mensheid vrolijk kunnen maken.

  94. Martin Zegt:

    @Niek,

    Niet dat ik trouwens meer dan 1 euro zou willen uitgeven voor al die afzichtelijke, angstaanjagende, fletse en armzalige nieuwbouwwoningen in Nederland, met al die armoedige lage plafonds en al die gehorige prefab muren en al die zielige deuren van flinterdun waaibomenhout waardoor je zelfs de snorhaar van een kat kunt horen vallen op hoogpolig tapijt.

    Arm Nederland.

  95. Niek Zegt:

    @martin:
    in Detroit is een enorm overschot aan huizen sinds de auto industrie is ingestort. Sommige van die onverkoopbare huizen staat inderdaad in slechte wijken, maar zeker niet allemaal. Een huis kost gewoon jaarlijks geld (‘behalve in Nederland’) en als er huizen in overvloed zijn vergeleken met de hoeveelheid werk dan is een deel dus niks waard. Het kan elders ook zomaar gebeuren.
    Galbraith ken ik hoor 🙂

    En in moderne NL nieuwbouw (van die overmaatse nep-jaren-30 woningen enzo) zou ik ook niet dood gevonden willen worden, maar blijkbaar vinden veel mensen het prachtig…

  96. sven Zegt:

    @ Niek

    Daar heb je inderdaad wel een punt.
    In Nederland liggen ze over het algemeen redelijk krom voor een doodsimpel klootjeshuis, ja inderdaad smaken verschillen natuurlijk maar toch hè.
    Nederlanders zijn blijkbaar met weinig tevreden. Waarom steken ze zich dan zo diep in de hypotheekschulden voor die rotzooi ? Voor een simpel klootjes huis/flatje betaal je toch niet véél, met gezond verstand en een beetje gevoel voor redelijkheid dacht ik zo !

  97. sven Zegt:

    En dan hier in de omgeving betaalden ze een jaar geleden nog 475 duizend euro voor een bouwval met 0.75 ha erbij. Voordat het hele boeltje is weggezet zitten ze op 8 ton. In geen 300 jaar dat dit nog met winst verkocht wordt natuurlijk. Mensen begrijpen de werkelijke waarde van iets niet denk ik.

  98. sven Zegt:

    Als ik flink wat geld moet wegleggen voor bouwgrond dan moet er zeker goud of olie in de grond zitten!!!!

  99. johnny Zegt:

    sven , wat is de werkelijke waarde dan ? Die bestaat niet . Gewenning , we weten niet anders , we vinden het normaal .

  100. Numm 100 Zegt:

    ik ben nummer 100 !!!!

  101. Niek Zegt:

    @sven 96/98:
    bij ieder huis in Nederland zit toch goud in de grond, in de vorm van de standaard ingebouwde geldautomaat? Vandaar dat de ‘waarde’ van het huis totaal irrelevant is, zodra je ‘eigenaar’ bent stroomt het geld binnen. Helaas schijnt er sinds kort een probleempje te zijn met bijvullen van de geldautomaat …

    Van tulpenbollen valt nog te snappen dat ze er ooit een vermogen voor betaalden, want die vermeningvuldigen zich in een jaar tijd als het meezit en dan kun je het origineel houden en er tien verkopen; kun je van huizen niet zeggen 😉

  102. sven Zegt:

    @ Niek

    En dan maar lullen dat een huis alleen maar is om in te wonen.

  103. Koper Zegt:

    Jongens, er is niks aan de hand. Ik heb nog een aantal dagen geleden een koopovereenkomst afgesloten, nu nog de financiering rond en ik kan gaan werken aan de nieuwbouw woning.

    Er is nog altijd iets als positief denken. Het enige wat ik hoop is dat ik straks nog wel mijn baan heb, de prijzen mogen van mij omlaag gaan (nie al te veel anders ben ik en velen andere fucked) wat ik niet denk dat gaat gebeuren. De beurzen zie je ook langzaam omhoog gaan dus…. ik zeg KOPEN!!!!

  104. M Zegt:

    @Sven (66)

    Kijk ook eens op huizenhype.nl.

    Daar wordt ook wel eens niet zo “lief” gereageerd op berichten.

    Ontbreekt de kracht om zelf de standaard te zetten?

    En dan wel zeggen dat huizenkopers dom zijn omdat ze achter elkaar aanlopen???

  105. John Zegt:

    De huizenprijs gaat niet zakken met percentages waar hier door velen op gehoopt wordt.

    Het enige dat op de langere termijn de waarde van een huis bepaalt is de betaalbaarheid uitgedrukt in % van het maandinkomen.

    Zolang een gemiddelde woning voor 225K weggaat tegen 5.5% rente kost dit een huishouden slechts 12.375 rente per jaar, E1.031 per maand bruto, E593 netto.
    Daar kun je niets fatsoenlijks voor huren op de particuliere markt en wie heeft er tijd om 15 jaar op een wachtlijst te staan.

    Waar op dit moment wereldwijd op aangestuurd wordt is een hogere inflatie door een hogere geldcreatie.
    Let op mijn woorden over 15 jaar zijn de woningen gewoon weer 2 keer zo duur als nu. Daar is slecht een jaarlijkse procentuele stijging van 4,7% voor nodig.

  106. Niek Zegt:

    @John(105):
    “Daar is slecht een jaarlijkse procentuele stijging van 4,7% voor nodig.”

    solliciteer eens naar de positie van Ger Hukker zou ik zeggen …

    wat gebeurt er als de werkeloosheid oploopt, als de rente terug gaat naar normale waardes van laten we zeggen 7-8%, als de totaal onhoudbare HRA eindelijk wordt afgeschaft, als de gemeentes blut zijn en al hun startersubsidies etc. moeten afschaffen?

    En blijkbaar snap je niet dat bij inflatie uiteindelijk de (lange) rente en allerlei andere zaken ook omhoog gaan. In de VS is dit al heel duidelijk te zien: ondanks de ongekende neerwaartse rente manipulaties stijgt de lange rente vrolijk verder, en dat hakt er dus stevig in. Aangezien dit het einde is van een 25-jarige downtrend kunnen we nog een heel feest verwachten wat de rente betreft (zou mij niet verbazen als we de 20% nog een keer zien, zeker in de VS).

    Maandlasten van 600 euro klinkt leuk, maar als je maandelijks 1000 euro verlies maakt op je woning (-1% per maand is momenteel een redelijke schatting) ziet het plaatje er al anders uit. En denk ook eens aan onderhoud, OZB etc. wat een huurder niet betaalt (1-2% per jaar). Voor 800-1000 euro per maand is er bij mij in de buurt inmiddels aardig wat keus op de huurmarkt – nog minder keus dan voor kopers, maar toch …

  107. M Zegt:

    @John

    Als huizenprijzen wat gaan dalen is het mogelijk dat er wat meer ter huur wordt aangeboden.

    Maar het klopt, zo belachelijk hoog zijn de rentelasten niet, zeker niet zolang de HRA in leven blijft.

    Maar goed, moet je het maar eens met Mieke of Sven over hebben. Volgens hen tellen rentelasten niet echt en is bestaat er een index van huizenprijzen in Amsterdam die hele andere dingen laat zien. Bovendien hangt Mieke erg aan het werk van een Russische dorpeling die eind 19de eeuw geboren werd en destijds aantoonde dat er al anderhalve eeuw een bepaalde golfbeweging was waar te nemen in goederenprijzen.

  108. Okkie Zegt:

    @John nr. 105:
    Voor dat gemiddelde huis moet je nog 300 euro per maand aan bijkomende kosten rekenen. In een aantal regio’s kun je voor 900 per maand toch een aardige 2-onder-1-kapwoning huren terwijl het nog maar de vraag is wat je voor 225k kunt kopen.

    Een hogere inflatie gaat ook met een hogere rente gepaard. Ik ga er vanuit dat het salaris niet met 4,7% per jaar toeneemt, dus moet de betaalbaarheid wel afnemen.

  109. M Zegt:

    @Mensen die het erg somber inzien:

    Hoeveel invloed zien jullie in de verschillen in wetgeving tussen de VS (vaak genoemd als referentie voor wat er staat te gebeuren) en Nederland. In de VS kan je bijvoorbeeld “zomaar” weglopen van je huis als de kosten je niet meer instaan, terwijl je in Nederland doorgaans gewoon met de schuld blijft zitten.

    Zouden deze verschillen in wetgevingen op zichzelf bekeken niet tot een groot verschil in prijsdalingen tussen beide landen moeten leiden?

  110. M Zegt:

    @Okkie (108)

    In een vrije geldmarkt zou hogere inflatie met hogere rente gepaard moeten gaan. In dat geval reageert de markt op de inflatie door de rente te verhogen.
    Vanwege de rol van de centrale banken zien we regelmatig het omgekeerde: kunstmatig lage rentes vanuit de centrale bank zorgen voor hoge inflatie.

  111. M Zegt:

    @Niek (106)

    Ik ben het niet geheel oneens met je verhaal hoor. Toch het volgende:

    wat gebeurt er als de werkeloosheid oploopt, als de rente terug gaat naar normale waardes van laten we zeggen 7-8%, als de totaal onhoudbare HRA eindelijk wordt afgeschaft, als de gemeentes blut zijn en al hun startersubsidies etc. moeten afschaffen?

    Het woord “als” zegt het al een beetje: dit is een hypothetisch scenario dat (zonder onderbouwing) niet met zekerheid hoeft uit te komen. De werkelijkheid zou er ook anders uit kunnen zien.

    Maandlasten van 600 euro klinkt leuk, maar als je maandelijks 1000 euro verlies maakt op je woning (-1% per maand is momenteel een redelijke schatting) ziet het plaatje er al anders uit.

    Ook hier weer dat “als”. John argumenteerde juist dat de maandlasten van 600 euro vrij redelijk zijn en dat een prijsdaling juist daarom niet waarschijnlijk is. In dat geval is het niet terecht die (hypothetische) 1000 euro waardeverlies bij de kosten op te tellen.

    Ik ben het wel met je eens dat een waardedaling de maandlasten verzwaard en zo een dalende spiraal in werking zet, alhoewel mensen in tegenstelling tot de VS vanwege verschillen in wetgeving in Nederland toch zullen proberen te blijven zitten ondanks een waardedaling.

  112. sven Zegt:

    @ M

    Ik zie dat je nog steeds verkeerd in de bubble sfeer.

  113. M Zegt:

    @Sven

    Nee hoor, ik verwacht ook een waardedaling maar probeer wel de argumenten op een rijtje te zetten. Lang niet alles wat ik lees lijkt me helemaal logisch en ik heb het idee dat er ook nog wel eens wat over het hoofd gezien wordt. Ik probeer mijn beeld dus wat te verscherpen.

    Hoe kom je bij dat ik in de bubbelsfeer zit?

    En wat is jouw reactie op bijvoorbeeld (109)?

  114. Niek Zegt:

    @M(109):
    Nederland heeft de NHG die in kombinatie met WSNP er voor zorgt dat veel huiseigenaars ook relatief makkelijk grote schulden kunnen lozen, en daarna met een schone lei opnieuw groot kunnen gokken met een hypotheek.
    In theorie geldt dit niet voor duurdere panden, in praktijk schijnen veel hoge hypotheken (zelfs van meer dan een miljoen) wel degelijk opgetuigd te zijn met een NHG hypotheek en dus NHG-garantie. Tot nu toe is daar niets aan gedaan.

    In de VS is ‘walk away’ trouwens maar in een beperkt aantal staten mogelijk (niet toevallig vooral staten met veel speculatie in huizen).

    ‘Privatize the gains, socialize the losses’.
    NL en VS deden dit allebei in de huizenmarkt (op iets verschillende manier, en zowel voor huizenkopers als de verkopers van leningen), met als gevolg een financiele bubbel van jewelste.

  115. Niek Zegt:

    @M (111):
    ‘als’: ik zeg dat niet zomaar, maar omdat de rente en werkeloosheid tot voor kort ongekend laag waren (op of nabij een all time low). Net zoals de Herengracht index nu op een all time high staat is de kans dan HEEL groot dat de slinger nu de andere kant op gaat. Wat betreft werkeloosheid is dat al een feit, huizenprijzen en (lange) rente lijken te gaan volgen.

    Wat de hypothetische waardedaling betreft: OK, maar alleen een rasoptimist gelooft dat met een ongekende voorraad huizen te koop de prijzen niet verder zullen dalen. De min 15% sinds vorige zomer is echt nog maar een begin, zolang het verkoopvolume minimaal is is de bodem gegarandeerd niet in zicht.

    John vergeet dat consumenten vaak NIET rationeel (bijv. op basis van maandlasten) kiezen tussen kopen en huren. Als straks bij alle gelovigen in eeuwig stijgende huizenprijzen eindelijk is doorgedrongen dat huizen (ook) jaar in jaar uit in waarde kunnen dalen dan gaat de hele psychologie rondom aankoop van een huis in zijn achteruit werken. Dan wil iemand misschien nog geen huis kopen als de maandlasten honderden euro’s lager zijn dan bij huren (is in het buitenland al ervaring mee).

  116. M Zegt:

    @Niek

    Zo’n omslag in het denken kan inderdaad een behoorlijke invloed hebben.

    Wat een daling van de woningprijs betreft: ik denk ook dat we omlaag gaan. Wel lijkt het alsof het huuraanbod voorlopig nog niet al te riant is, en ik denk bovendien dat mensen toch zullen proberen zo lang mogelijk te blijven zitten.
    Wat dat betreft hoeft een daling hier niet hetzelfde te verlopen als in bijv. de VS.

    Huuraanbod zal overigens waarschijnlijk wel wat toenemen als de prijzen nog verder gaan dalen. Om toch nog wat opbrengsten over die 180k leegstaande woningen te hebben zullen hun eigenaren er, mocht het het erg omlaag gaan met de prijzen, uiteindelijk voor kiezen om te gaan verhuren.

  117. M Zegt:

    Wat betreft de herengrachtindex: hoewel de woningprijs inderdaad behoorlijk hoog lijkt te zijn geeft de herengrachtindex hoogstwaarschijnlijk een vertekend beeld. De index berekent de reële woningprijs door de nominale prijzen voor inflatie te corrigeren. Daarvoor is waarschijnlijk de consumenteninflatie (CPI) genomen, terwijl de monetaire inflatie (de vergroting van de geldhoeveelheid – M3) de afgelopen periode aanzienlijk (2-4 keer) hoger heeft gelegen.
    Om een goed beeld van de reële woningprijs te geven kan dan ook beter voor de monetaire inflatie gecorrigeerd worden, waardoor de stijging over de afgelopen 10-15 jaar aanzienlijk minder zal uitkomen.

  118. Niek Zegt:

    @M(116):
    huuraanbod op vrije markt stijgt bijna overal hard, maar we komen van bijna nihil dus het valt nog niet echt op. Het zou me niet verbazen als er straks een regeling komt die tijdelijke verhuur van ‘moeilijk verkoopbare woningen’ fiscaal aantrekkelijk maakt. Dat is in ieder geval eerlijker dan de eigenaars direkt op kosten van de belastingbetaler schadeloos stellen.

    Ik denk dat de prijsdaling in NL inderdaad heel anders (trager) zal gaan dan in de VS, omdat er hier veel meer overheidsinvloed in de huizenmarkt is. Dit betekent helaas ook dat het veel langer kan duren voordat de huizenmarkt weer gezond is.

    (117):
    mee eens, maar de index klopt wel vrij goed met de loonontwikkeling. De vraag blijft dan of huizenprijzen op lange termijn moeten kloppen met de lonen of met de geldgroei (tot ongeveer 1975 zat daar geen groot verschil tussen).

    Ik denk dat uiteindelijk de lonen toch bepalend zijn, omdat een huis een kostenpost is die uit het loon betaald moet worden. Maar wie denkt dat huizen vooral een belegging zijn zal inderdaad vooral naar de geldgroei kijken (met de aantekening dat dat uiteindelijk de hoge prijs van bijv. aandelen anno 2000 ook niet overeind heeft kunnen houden).

  119. John Zegt:

    @Niek 115

    Het huidige markt sentiment is inderdaad negatief en argumenteer ook niet dat er geen correctie plaats gaat vinden van de overspannen taferelen van de afgelopen jaren.
    Maar voor het bulk van de middenklasse huizen zal die correctie niet meer dan 5-15% zijn.

  120. John Zegt:

    In aanvulling op mijn vorige opmerking nog het volgende.

    Wat is het alternatief voor de gemiddelde Nederlander?
    Geld sparen??
    Dan ben je een dief van je eigen portomonnee:
    Met de huidige hypotheekrente aftrek regeling en wereldwijde inflatoire beleid (aka: veel geld bijdrukken, rente van nationale banken laag houden) is het bezitten van een eigen huis op eigen grond op langere termijn veruit de beste investering en ik zie echt geen aanwijzingen dat dit gaat veranderen.

  121. Niek Zegt:

    @John(120);
    er zijn inderdaad geen echt aantrekkelijke alternatieven (beetje afhankelijk van persoonlijke situatie). Voor de gemiddelde huiseigenaar heeft het weinig zin om te ‘traden’, daar schiet je niks mee op tenzij je weergaloze timing hebt. Winst bestaat in de huizenmarkt alleen voor vastgoed professionals, speculanten met geluk etc. en zelden voor particulieren met één huis. Het enige wat een privé huiseigenaar wint bij prijsstijging is de mogelijkheid om (gesubsidieerd) meer schuld op zich te nemen.

    De vraag wat de huizenprijzen gaan doen is vooral interessant voor wie nu een koophuis heeft en tijdelijk wil huren (of bijv. emigreren) of andersom. En vanwege de economische, sociale en wellicht militaire gevolgen. Omdat de situatie momenteel relatief onzeker is geef ik nu de voorkeur aan sparen (en accepteer dat ik dan jaarlijks een beetje inlever door inflatie). Op langere termijn is sparen inderdaad geen optie.

    Wat betreft het kopen van een huis met maximale hypotheek is de grote vraag of het pyramidespel van de huizenmarkt blijft funktioneren, of dat het straks echt ‘game over’ is door een terugkeer naar normale leenvoorwaarden etc. Vooral in de VS lijkt men – ondanks de enorme prijsdalingen – te geloven dat we straks weer vrolijk door gaan met een nieuwe ronde. Ik heb daar mijn twijfels over; de praktijk leert dat na een dergelijke epische bubble zo’n markt meestal een generatie lang op apegapen ligt.

  122. M Zegt:

    @Niek (118)

    Het klopt dat er ook in aandelen inflatie was geslopen die er inmiddels weer uit is.

    In principe is het inderdaad te verwachten dat een inflatie die zich eerst in een specifiek segment concentreert na verloop van tijd door de gehele economie wordt geabsorbeerd. Gevolg is dan deflatie waar eerst de inflatie geconcentreerd was en inflatie in de rest van de economie. Een beetje als het smelten van een ijsblokje in een glas water.

    Voor huizen is het wat moeilijker omdat het inderdaad ook voor veel mensen als een “inkomstenbron” wordt gezien, er veel overheidsbescherming is en de markt een groot deel van de bevolking raakt. Wellicht blijft de bubbel daardoor enigszins in stand. Zo niet dan kunnen we het verschil tussen CPI/lonen en de inflatie in de huizenmarkt van de prijs aftrekken.

  123. Erik Zegt:

    De vraag wanneer de bubble ploft lijkt me irrelevant. We zitten mogelijk in een van de snelste daling ooit van de huizenmarkt (-16% in minder dan een jaar). Tel daarbij een record aantal te koop staande huizen bij op en een laag transactievolume.

    De huizenprijzen zullen zich vroeg of laat toch moeten aanpassen aan een realistisch toekomstbeeld, wat al vertaald is in de aandelen en obligatiekoersen.
    Specifieke Nederlandse factoren zijn van weinig invloed. Je kunt dit zien dat de daling van de Nederlandse huizenmarkt gewoon mee loopt met de andere huizenmarkten wereldwijd.

  124. johnny Zegt:

    m, je verhaaltje over de inflatie is nu wel bekend maar is op dit moment niet relevant.
    De menselijke handeling (kopersstaking) en de psyche (toekomst verwachtingen) zijn de bepalende factoren op dit moment.
    Daarbij geteld het realisme van wat we allemaal gedaan hebben met de hebzucht in de woningen afgelopen , zeg , 10 jaar.
    Resultaat zijn prijsdalingen zoals die we nu zien.

  125. M Zegt:

    @JOhnny

    Er spelen inderdaad andere factoren en psychologie is daar een van de belangrijkste van.
    Wat ik probeer duidelijk te maken is dat een groot deel van de bubbel is veroorzaakt door een krakkemig monetair system en slecht beleid van de centrale banken. Dat heeft voor een groot deel de hebzucht gevoed.
    Zoals ze zeggen: de gelegenheid maakt de dief. De gelegenheid werd door het monetaire beleid geschapen, de hebzucht van de mens deed de rest. En daar komt nu inderdaad een correctie op.
    Wel blijft het zo dat inflatie een belangrijke rol zal blijven spelen. Hoge inflatie zorgt er immers voor dat er geld van spaarders naar leners loopt. De huizenmarkt is een van de bruggen tussen beide: je kan je kapitaal omzetten in stenen, en een eventuele lening (hypotheek)
    wordt door de staat gesponsord.

    Ik zie dat de huizenmarkt overspannen is en dat een neerwaartse correctie daarom aanstaande is. Mochten er echter extreme inflationaire ontwikkelingen gaan plaatsvinden dat verandert het plaatje. Voorlopig is dat zoals je zegt nog niet het geval.

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.