Een tegenbrief als reactie op de bedelbrief van de NVB

Een vaste bezoeker van dit weblog heeft een tegenbrief geschreven naar de Tweede Kamer als reactie op de bedelbrief van de NVB van 5 januari:

Aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Postbus 20018
2500 EA Den Haag

Leiden, 7 januari 2009

Betreft: brief NVB aan het kabinet, maatregelen woningmarkt

Geachte leden van de Tweede Kamer,

Nu de NVB een bedelbrief aan het kabinet heeft geschreven voor ondersteuning van de bouwsector (5 januari 2009), voel ik me genoodzaakt een vervolg te schrijven op mijn brandbrief aan de Tweede Kamer d.d. 11 december 2008 (zie bijlage). De brief van de NVB laat zien dat invloedrijke partijen de politiek ervan proberen te overtuigen maatregelen te treffen die slechts ten doel hebben het kapitaal van die partijen veilig te stellen, maar die uiteindelijk onze maatschappij diepgaand zullen ontwrichten. De genoemde maatregelen zijn van eenzelfde strekking als genoemd in de brandbrief van banken, woningbouwers en makelaars van begin december 2008: geen zelfreflectie, geen structurele ideeën, geen eigen inzet, maar slechts een beroep op de overheid om de consument ertoe te bewegen alsnog te kopen op een zwaar overgewaardeerde markt.

De tendens van bovengenoemde brief is duidelijk: de NVB ziet alleen maar mogelijkheden tot het redden van de bouwsector door maatregelen waarmee de kopers op de woningmarkt nóg makkelijker geld vrij kunnen maken om alsnog de veel te dure huizen te kopen:

1. Kopers van nieuwe koophuizen krijgen een energiebonus van 25.000 euro.
Een prima maatregel! Er zijn de afgelopen jaren astronomische winsten gemaakt in de bouwwereld, daar kan deze maatregel van worden bekostigd. Uiteraard zal de NVB willen dat de overheid deze bonus op gaat hoesten. De bonus kan, ongeacht de naam of zogenaamd doel, gezien worden als een ordinaire prijsverlaging van de woning. De verlaging wordt echter niet door de bouwsector zelf betaalt door een kleinere winstmarge te hanteren, maar komt ten laste van de belastingbetaler.

2. De eenmalige onbelaste schenking van ouders aan kinderen wordt verhoogd naar 1 ton.
Voor de ‘lucky few’ met dergelijk kapitaalkrachtige ouders is dit een uitkomst. De prijsopdrijving die deze kunstgreep tot gevolg kan hebben (meer geld op de woningmarkt leidt altijd tot hogere prijzen), zal er echter voor zorgen dat een eigen woning voor de meesten nog onbereikbaarder wordt.

3. De NHG wordt verhoogd van 265 duizend euro naar 350 duizend euro.
Hoewel de NHG alleen garantie voor banken betekent en slechts een klein rentevoordeel oplevert, gaat er toch een sterk psychologisch effect van uit. Aspirant-kopers zullen eerder geneigd zijn om toch een bepaalde woning te kopen. Het doel is dan uiteraard al bereikt wat de NVB betreft: er worden alsnog enorme winsten gemaakt terwijl er structureel niets verandert op de woningmarkt.

Mijn opmerking ‘te dure huizen’ is geen loze kreet: het aandeel van het gezinsinkomen om een gemiddeld huis te verwerven is sinds 1985 met bijna 80 procent gestegen. Slechts door een steeds groter deel van de hypotheek aflossingsvrij af te sluiten kunnen de gestegen kosten worden bijgebeend, er wordt dus steeds minder afgelost in Nederland. Deze ontwikkeling loopt zolangzamerhand op z’n eind: de woningprijs is tot zodanige hoogten gestegen dat ze onbetaalbaar is geworden. Voortzetting van de huidige woningmarkt door geforceerd stimuleren van koopgedrag zoals de NVB voorstelt is volstrekt onmogelijk, zeker onder de heersende economische crisis, en zal onze maatschappij jarenlang grote schade berokkenen door structurele ontwrichting van de woningmarkt. Door maatregelen zoals de NVB voorstaat zal de woningprijs tegen alle marktmechanismen in door kunnen blijven stijgen waardoor er geen enkele toestroom meer mogelijk is van de zogenoemde ‘starters’. De onevenwichtige samenstelling van de woningmarkt die dat tot gevolg heeft zal op termijn leiden tot een woningmarkt waarin geen enkele beweging meer mogelijk is.
Voor een vereniging die van zichzelf zegt bang te zijn voor “structurele ontwrichting van de woningmarkt” en op de website heeft staan “76 jaar gevoel voor maatschappelijke ontwikkelingen” te hebben, is de inhoud van de brief werkelijk stuitend te noemen. Terwijl de NVB achteroverleunend in het pluche verwacht dat de politiek de aspirant-kopers wel even zal opschudden, wordt in de brief met geen enkel woord gerept over acties die de bouwsector zélf kan ondernemen:

1. Betere afstemming met de (lokale) politiek om woningbouwprojecten efficiënt op de rails te krijgen.
2. Druk op banken (eventueel vanuit de politiek) om bouwprojecten makkelijker gefinancierd te krijgen.
3. Beter inzicht in de werkelijke vraag op de woningmarkt in plaats van zomaar bouwen wat de sector zelf leuk lijkt.
4. Stimuleren en faciliteren van particulier ondernemersschap (30 % van alle nieuwbouw zou hieronder moeten vallen zoals in 2000 aangegeven door staatssecretaris Remkes).
5. Efficiënter, en dus goedkoper, bouwen. Uiteraard zonder kwaliteitverlies.
6. Verlaging van de enorme winstmarges. Dit valt onder de normale marktwerking en zal absoluut de zo door de NVB gewenste stimulans op de woningmarkt tot gevolg hebben.

Vooral op het punt van de winstmarges zullen uiteraard vele tegenwerpingen komen vanuit de bouwsector. De waarheid kan echter worden gevonden uit het volgende:

1. Uit verschillende collectief particulier ondernemersschap projecten is gebleken dat die woningbouwprojecten ruim 25 % tot wel 40 % goedkoper worden gerealiseerd dan de projecten die door de grote projectontwikkelaars worden ingevuld.
2. Bij vergelijking van huizenprijzen in het oosten van het land en de Randstad blijkt dat, na verdiscontering van grondprijzen, de huizen in de Randstad soms wel 20 % meer winstmarge kennen dan huizen in het oosten van het land. Voor een woning van 5 ton gaat het dus om een extra winstmarge van 1 ton.
3. Meerdere onafhankelijke architecten hebben calculaties opgesteld om de prijs van woningen in grote woningbouwprojecten door te rekenen. Zonder uitzondering komen ze tot de conclusie dat er bovenmatig hoge prijzen op de markt worden gevraagd.

Het wordt tijd dat de NVB inziet dat de woningmarkt een vrije markt is, en ook moet blijven. Door zélf een beter produkt met een gunstiger prijs/kwaliteit verhouding neer te zetten kan de markt worden gestimuleerd, niet door verkeerd gebruik van algemene middelen waardoor aspirant-kopers makkelijker geld vrij kunnen maken.

Nogmaals: de tegenvallende bouwcijfers kunnen alleen worden bestreden door het probleem bij de basis aan te pakken, zie bovengenoemde punten als eerste voorzet. De NVB zal de oplossing hiervoor in de eerste plaats bij de bouwsector zélf moeten zoeken. Verder opjagen van de financiële bestedingen van aspirant-kopers op de huidige markt is géén oplossing. Ik hoop dat u dit ook inziet en uw inspaningen richt op structurele oplossingen, en ook de bouwsector aanmoedigt om zelf maatregelen te nemen zonder daarbij de maatschappij op te laten draaien voor de problemen van de NVB.

Hoogachtend,

Ir. J.J. Boschma
XXXX
XXXX
XXXX

Share Button

8 Reacties

  1. Dikkiedik Zegt:

    Een heldere en goede brief. Wat mij betreft zou er nog een oproep aan moeten worden toegevoegd om maatregelen te treffen tegen woningmarktspeculatie. Het kan natuurlijk niet zo zijn dat de overheid aan de ene kant roept dat er te weinig huizen zijn, en aan de andere kant toelaat dat woningen een of twee jaar leegstaan. Tegen kraken worden nu ook al maatregelen overwogen. Dat maakt het alleen maar erger. En meer dan twee jaar dubbel aftrekken van woonlasten lijkt me al helemaal de omgekeerde wereld.

    Dan nog een detail: Particulier opdrachtgeverschap is volgens mij de meest gebruikte term.

  2. gekkehenkie Zegt:

    Applaus!

  3. Lex Zegt:

    Prima brief en prima initiatief. Ben benieuwd of hier nog een reactie op komt.

  4. Bouke Zegt:

    Netjes opgeschreven! Die winstmarges in het westen zijn inderdaad schokkend. In Groningen blijkt het mogelijk te zijn om mooie 2 onder 1 kap woningen van 120m2 woonoppervlakte te bouwen op 500 m2 grond voor een prijs van 200.000 euro…
    In het westen ‘kan’ het niet voor minder dan het dubbele. En dat komt niet alleen door de hoge grondprijzen!

  5. mark Zegt:

    Ik ben het er mee eens…
    goed gedaan !!

  6. Marco Zegt:

    Klasse!!

  7. House Zegt:

    Ik ben het eens, dat de markt haar werk moet doen. Doch als het beleid in Den Haag was geweest dat alle ministeries 40 jaar geleden naar het noorden van het land waren verplaatst, hadden veel minder files gehad en waren de woningprijzen evenredig geweest. Maar het de verplaatsing kan worden doorgevoerd, alleen of de ambtenaren dat willen is een open vraag!!!

  8. Scheefhuurder Zegt:

    Prima brief die breed verspreid zou mogen worden, ook als waarschuwing aan aspirant kopers. Zelfs zonder de NVB-maatregelen blijft er een gereed risico dat deze groep weer in de rij gaat staan om in te schrijven op veel te dure nieuwbouwprojecten zodra het weer wat beter gaat met de economie en de kredietcrisis wegebt. Het koopgedrag van met name de jonge starters is m.i. een belangrijke oorzaak van de absurd hoge prijzen van bestaande en nieuwbouw. Zonder het te beseffen financieren de starters het doorstromen van de zittende eigenaren. Onder starters is een cultuuromslag nodig: van koophuis als hoogst haalbare goed in je leven naar een huurwoning als serieus alternatief. Van zo veel mogelijk en bij voorkeur aflossingsvrij lenen, naar sparen en aflossen. Van kopen om door te verkopen, naar een woning om in te leven. En als we de meegestegen grondprijzen niet vergeten, zitten er verschillende kanten aan de hype: de hebzucht van de kopers, het winstbejag van bouwsector en overheden, en de gretigheid van bank/verzekeringswezen om kredieten te verstrekken. Toch hebben de aspirantkopers hun eigen toekomst in handen: zij zijn een drijvende kracht onder de huizenpiramide. Door een langdurige en massale koperstop kunnen zij de markt tot maatregelen en lagere prijzen dwingen, en de overheid tot nieuw beleid waarin ook de HRA ter discussie komt. En zolang dat beleid er niet is, moet de overheid zich onthouden van iedere visieloze maatregel.

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.