De verkoop en prijzen van woningen in Amsterdam lijden nu al hevig onder de kredietcrisis. En dat terwijl de echte klappen nog moeten komen voor de belangrijkste woningmarkt van Nederland. Dit blijkt uit een onderzoek van de gemeentelijke dienst Onderzoek en Statistiek (O+S).
In november 2008 werden in Amsterdam 25 procent minder woningen verkocht dan in de maand ervoor, een daling die vergelijkbaar is met de rest van Nederland. De gemiddelde verkoopprijs daalde in dezelfde periode met ongeveer 10 procent. Dat is veel sterker dan in heel Nederland, waar de prijs gemiddeld daalde met 0,9 procent.
Doordat er gemiddeld drie maanden liggen tussen het tekenen van een voorlopig koopcontract en het passeren van de officiële koopakte, weerspiegelen de cijfers van november de marktstemming in augustus 2008. „Aangezien vooral de banken pas in maanden daarna in zwaar weer terechtkwamen, zullen de effecten van de kredietcrisis op de huizenmarkt in het eerste kwartaal van 2009 nog sterker zichtbaar worden”, waarschuwen de onderzoekers van O+S.
Minister Van der Laan (Wonen, PvdA) zag onlangs nog geen reden om de woningmarkt te stimuleren. „Deze cijfers geven hem hopelijk wel aanleiding om wat extra’s te doen”, zegt de Amsterdamse wethouder Van Poelgeest (Ruimtelijke Ordening, GroenLinks). Van Poelgeest pleitte in november voor een pakket van maatregelen om de haperende woningmarkt op gang te houden.
Welke maatregel het meest urgent is, hangt volgens Van Poelgeest af van welk doel je nastreeft: „Als je het opknappen van wijken wil laten doorgaan, moet je de woningcorporaties meer armslag geven door de garantiestelling te verruimen.” Om de nieuwbouw te stimuleren, moet de vrijstelling van de overdrachtsbelasting worden verlengd, zodat beleggers nieuwe woningen ook enkele jaren kunnen verhuren.
De scherpe daling van de huizenprijzen in Amsterdam lijkt een correctie op de periode 2005-2007, toen de prijzen hier veel sterker stegen dan elders in Nederland. De daling begon medio 2007 in het goedkope en middeldure segment (tot 259.000 euro), dat goed is voor tweederde van markt. Bij de duurdere woningen sloeg de crisis in november hard toe; in dit segment daalden de verkoop met 40 procent.
bronnen: nrc.nl en BNR Nieuwsradio
Loading ...
Ed van der Bijl klinkt inderdaad ook als makelaar…. “Er is niets aan de hand”, “De drie pijlers zijn allemaal nog in takt”….
Hij negeert volledig dat er veel vaker een prijsdaling van 30%-40% heeft plaatsgevonden op de woningmarkt in de afgelopen 100 jaar. De laatste keer was eind jaren 70. Hoe zat het toen met de ‘drie pijlers’ meneer van der Bijl?
Laten we het niet hebben over de Rabobank betaalbaarheids index die duidelijk aangeeft dat woningen voor de gemiddelde nederlander veel minder goed betaalbaar zijn dan 20 jaar geleden. Van der Bijl durft rustig te zeggen dat er niets aan de betaaldbaarheid is veranderd.
Als directeur van de LMV verwacht ik niet dat hij niet op de hoogte is van deze informatie en in zo’n geval wordt een presentatie als deze ook wel ‘keihard liegen’ genoemd.
In heel Nederland heeft zich een daling van 0.9% voorgedaan van de woningwaarde, niet van de verkoopprijs. De verkoopprijs is gedaald met 5.7% in november (maand op maand). Ofwel, mensen hebben gemiddeld minder goede huizen gekocht (lagere prijsklasse, niet a.g.v. prijsdalingen). Het verschil heb ik al eens in een reactie besproken.
Amsterdam wijkt waarschijnlijk niet eens zo heel veel af van het NL gemiddelde met die 10% daling van de verkoopprijs.
appels… peren….
statistiek is ook niet altijd eenvoudig. Velen, helaas ook het grootste gedeelte van de media die liever slecht dan neutraal nieuw presenteren, zijn er ook niet zo goed in.
http://www.vn.nl/Opinie/FrankKalshoven/ArtikelFrankKalshoven/DeHuizenprijsStijgt.htm
Laat ik vooropstellen dat ik DENK dat het allemaal wel mee zal vallen en nee: ik heb geen kop in het zand of wat dan ook.
Niemand weet namelijk hoe het zal gaan. Ik niet en ook jullie niet. Vanwege foutieve media-berichtgeving, dalende rente, tekort op huizenmarkt, stijgende koopkracht en huurprijzen, groeiende bevolking en stagnerende nieuwbouw denk ik dat op middellange termijn (een jaar of misschien 2) de prijzen (na deze korte paniekreactie op de markt waardoor het even vast zit en enkele pechhebbenden die geen keus hebben ivm scheiding e.d.) licht zullen stijgen.
Maar dat DENK ik dus, zoals iedereen op deze en andere sites weet ik ook niets zeker. Jammer dat een niet bestaande zekerheid geïmpliceerd wordt hier…
Ik vind het daarom ook wel jammer dat in de poll op deze pagina geen mogelijkheid biedt een gelijkblijvende huizenprijs-verwachting of stijging in te vullen. Hierdoor kan een deel van de bezoekers geen reactie geven en is de hele poll dus totaal waardeloos geworden. Bovendien getuigt het helaas van slechte (want eenzijdige) journalistiek, wat jammer is omdat deze site zoveel meer potentie zou kunnen hebben.
De vraagprijs van bestaande woningen ligt 17% te hoog. Het was de taak van de makelaardij dit aan de verkopers uit leggen. Klaarblijkelijk hebben de makelaars hun hoofd in de grond gestoken!
Te simpel, verkopers zijn die die de prijs willen hebben (en bepalen) voor hun unieke stekje , met al die emoties en geld die er in gestoken is. Is een wisselwerking die veel te vaak te eenzijdig wordt neergelegd.
excuus, nu zie ik mijn reactie wel, sorry
Er is nog steeds een structureel huizen te kort.. Nee meneer de makelaar er is een structureel betaalbare huizen te kort…
Ik word zo ziek van dat gepapegaai door bankiers, economen en makelaars die steeds maar weer herhalen dat er een huizen te kort in Nederland zou zijn. Er zijn genoeg huizen alleen zijn ze niet betaalbaar dat is het verschil..
Ik vraag mij af wat eventuele hoge cq hyperinflatie voor gevolg heeft op de huizenprijzen. Ik kijk er zelf als volgt tegen aan: Als de inflatie stijgt zal in principe de waarde van goederen mee moeten stijgen (dat is tenslotte inflatie) en dus ook die van de huizenprijzen. Echter zal ook de rente stijgen. Zolang die echter in de pas blijft lopen met de inflatie en ook de lonen dit kunnen volgen is er denk ik nog niet zo veel aan de hand en kunnen huizenprijzen flink oplopen zelfs (ze volgen de inflatie). Echter zodra de inflatie uitkomt boven wat de lonen kunnen volgen (mogelijk zelfs hyperinflatie) kunnen mensen hun hypotheek niet meer betalen. Huizenprijzen zullen nu dalen. Aan de andere kant nemen huidige schulden door hoge inflatie snel af. Stel je heb een huis van €500.000. Met een inflatie van 50% is je relatieve schuld een jaar later nog maar €250.000. Zo lang je het kunt betalen (je behoudt je inkomen of middels rente op vermogen etc.) betaald je schuld zich uiteindelijk dus vanzelf af. Bij hoge inflatie kun je beter geen contanten (die worden tenslotte steeds minder waard) bezitten maar is het bezitten van duurzame producten veel beter. Een huis is bij uitstek een duurzaam product. Ergo, als je hoge inflatie verwacht (door de enorme hoeveelheid geld die momenteel in het monetaire systeem wordt gepompt maar niet meedoet aan de reeele economie) kunnen we na een dip juist (tijdelijk) hogere huizenprijzen verwachten en/of zal je hypotheek zich vanzelf aflossen zolang je die maar kan blijven betalen en je elders, buiten de inflatiezone je vermogen laat groeien. Om dat te kunnen doen moet je oa zorgen dat je bezit over een langlopende hypotheek zodat je geen rente risico loopt. Ik zou graag de mening horen van anderen over bovenstaande.
Fred: Je verhaal klopt, bij hoge inflatie is het bezit van een huis al dan niet afbetaald een goede investering. We zitten nu echter niet in een periode met grote inflatie maar een snel dalende inflatie en waarschijnlijk op korte termijn deflatie. In een dergelijke periode geld precies het tegenovergestelde, geld wordt meer waard en goederen worden steeds goedkoper, in een dergelijke tijd is het bezit van een huis, zeker als er een top-hypotheek op zit juist niet aantrekkelijk.
Ronald: Ik weet dat de we momenteel in een periode zitten met lage inflatie en dat we wellicht zelfs in een deflatoire periode zitten of komen. Echter, door de enorme hoeveelheid “nieuw” geld dat wordt geproduceerd door de centrale banken om de huidige crisis te bestrijden ligt een hoge inflatie mijns inziens wel degelijk op de loer en is naar mijn mening bijna niet te voorkomen op de middellange termijn. Het is met name in de VS wellicht zelfs de enige manier om daar van de enorme schuldenberg af te komen. Deflatie zou daar zelfs desastreus zijn. Ik denk dat de FED het zo ver niet zal laten komen en net zo lang doorgaat met “nieuw” geld produceren tot dat proces is gestopt. Doorschieten naar de andere kant (hoge inflatie) is dan een logisch gevolg. Bernanke heeft niet voor niets als bijnaam “Helicopter Ben”: (desnoods gooi ik geld uit helicopters om defaltie te bestrijden).
Fred, je verhaal klopt.
d.w.z. als het precies zo gaat als je hier zegt. Maar vaak zorgen andere factoren er juist voor dat het in de praktijk wat lastiger wordt.
Ronald heeft het al over deflatie, denk ook eens aan wat de gevolgen zijn voor de huizen markt van de vergrijzing. Langdurige werkloosheid, enzovoorts.
@Fred Als je de ontwikkelingen van vele huizenmarkten uit heden en verleden als voorbeeld hebt, is het niet zo moeilijk en zelfs vrij duidelijk welke kant het op zal gaan. Het is echter wel moeilijk voor mensen die hun uiterste best doen de Nederlandse markt als bijzonder speciaal uniek te beschouwen, want dan gelden die voorbeelden natuurlijk niet meer (voor hen).
Alleen… De Nederlandse markt is helemaal niet zo uniek en volgt gewoon de vaste patronen van alle huizenmarkten.
Voor de rest heb ik niet het idee dat deze site zich presenteert als journalistiek. Het is een weblog vanuit een bepaald perspectief, en daar is weinig mis mee.
Zucht, prijs inflatie en monetaire inflatie zijn toch wel twee gevallen apart. Zolang de dollars of euro’s niet op mijn bankrekening verschijnen, kan ik met al dat “geprint” echt geen duurder huis kopen. Bedenk dat al het geld=schuld, letterlijk. Het probleem is dat er teveel schulden gemaakt zijn, en hoe nog meer schulden maken dan helpt???
Als de ECB een meute euro’s drukt, betekent dat vooral dat het voor prive personen een stuk onaantrekkelijker wordt om geld uit te lenen (want je weet niet wat het nog waard is wanneer je het terugkrijgt). Dus gaan ze of een veel hogere rente vragen, of zetten hun Euro’s om in een andere valuta, of olie, of goud, of …?
Het behoeft geen uitleg dat je lening bij een private bank hiermee niet direct goedkoper wordt. Tenzij de overheid de enige kredietverstrekker wordt, en dat heet socialisme (en we weten hoe dat afloopt).
Ok, dus door hyperinflatie stijgt je huis enorm in waarde en betaalt je schuld zich vanzelf af. Alleen… Als we kijken naar landen met hyperinflatie in de praktijk is vooral duidelijk wat voor een economische ellende dat met zich meebrengt. Leuk dat je dan een huis hebt, alleen de waarde kun je niet verzilveren, want steeds minder mensen hebben werk en zelfs die hebben niet meer voldoende geld om je huis te kopen. Papieren winsten kun je niet eten.
@Lex, om nog iets preciezer te zijn: juist in die situatie kunnen mensen nauwelijks krediet krijgen, en daalt de huiswaarde dus tot een (veel) lager keer iemands inkomen.
Dus nu: 5.5x huishoudinkomen. Dan: 1.5 – 2.5x huishoudinkomen. Hoe dan ook, de “leverage” neemt af, en huizen zullen een stuk goedkoper worden, voor mensen die dan nog een baan hebben 😀 .
@ Fred
Een aantal dingen die jij schetst in je verhaal kloppen niet. Allereerst de inflatie van 50%. In dit voorbeeld daald je schuld relatief met een derde en niet de helft (niet heel relevant maar toch).
Verder dient te worden opgemerkt dat de huizenprijs de inflatie lang niet altijd volgt. De afgelopen 15 jaar is de stijging van de huizenprijzen veel hoger geweest dan de inflatie. Te heeft meerdere redenen die al vaker zijn genoemd. Naar één van de redenen is zeker emotie.
Mensen hebben zich de laatste jaren steeds meer in bochten gewrongen om maar een huis te kunnen kopen. Dit omdat het ‘een goede investering’ zou zijn en ‘de prijs altijd zal stijgen’. Met de eerste stelling wil ik nog wel meegaan (op langere termijn) maar met de tweede duidelijk niet. Dit dringt steeds meer tot de mensen door. Er is dus geen sprake van en paniek reactie maar van wat bezinning. Bovendien zijn banken een stuk minder scheutig geworden met het verstrekken van hypotheken. Dus al zouden mensen weer helemaal krom willen liggen voor een huis. De banken laten ze dat niet doen.
Dit is de belangrijkste reden dat de huizenprijs dit jaar en volgend jaar waarschijnlijk niet zal stijgen en zelfs zal dalen.
Momenteel onstaat er tevens een stuwmeer aan te koop staande huizen voor prijzen die de markt niet kan of wil betalen. Dit stuwmeer zal ook langszaam weer leeglopen wanneer de verkopers ook lagere prijzen gaan (moeten) accepteren.
@Xandr: Bedankt voor de toevoeging. Ik vond het al een beetje vreemd verhaal, maar ging er maar even hypothetisch in mee. En zelfs in dat scenario heb je er als huizenbezitter nog niets aan. Tenslotte, als je een huis wilt beschouwen als een soort vervangend betaalmiddel bij hyperinflatie, is het een bijzonder onhandig betaalmiddel: je kunt tenslotte moeilijk betalen met een-duizendste van je huis 😉
@Michel Wat ook nog meespeelt is hoelang kopers bij zo’n daling zullen blijven denken: ‘Het is al aardig gedaald, dus waarom nu al kopen? Er kan nog meer vanaf.’ Vaak duurt dat bij het leeglopen van een bubble opvallend lang. Daarom gebeurt in de praktijk ook niet wat sommigen graag mogen beweren: ‘Nu wacht men even af, maar als de prijzen wat gedaald zijn, dan gaat men snel weer kopen en stijgt de prijs weer.’
Inflatie tast onze concurrentie op de wereldmarkten aan. Het kost ons immers in euro’s meer om spulletjes te maken en die moeten we dus ook voor meer geld verkopen. Anders dan in de laatste periode van zware inflatie, eind jaren 70, zijn we thans dermate afhankelijk van de wereldeconomie, dat we bij forse inflatie links en rechts zullen worden ingehaald door het buitenland. Meer werkloosheid, pensioenen die vanwege de inflatie nog maar weinig waard zijn, gezellige boel. Menig huizenbezitter denkt echter goed garen te spinnen bij inflatie. Zoals de Engelsen het treffend zeggen: “never underestimate the power of denial”.
Je mag in ,interessante,economische theorien vervallen maar de huizenmarkt moet vertrouwen hebben van de potentiele kopers en die is nog nooit, terecht, zo slecht geweest . En dat bepaalt uiteindelijk de prijs van een woning.
helemaal mee eens johnny