Huizenmarkt: correctie of ineenstorting?

In het zicht van 2010 wordt in veel Nederlandse huiskamers met argusogen naar de daling van de huizenprijzen gekeken, in combinatie met oplopende werkloosheid en gelijkblijvende – in ieder geval niet stijgende -inkomens.

Discussies
Tel daarbij op de steeds weer terugkerende politieke discussie over de renteaftrek en beantwoording van de vraag of er sprake is van een milde correctie of van een neerwaartse trend wint gestaag aan belang, uiteraard in het licht van de hoge hypotheken die in het recente verleden zijn afgesloten.

Voor 2002
Voor mensen die hun hypotheek vóór 2002 – en dus in oude guldens- hadden afgesloten is er geen vuiltje aan de lucht, ook nu niet. Vanwege de jarenlange (en niet aflatende) prijsstijgingen kunnen zij wel tegen een stootje, al zullen velen een deel van de ‘eurowinst’ voor consumptieve doelen hebben aangewend.

Na 2002
Slechter is het gesteld met de grote groep Nederlanders die na 2002 -in euro’s- heeft gekocht en aflossingsvrij. Zij kochten ‘hoog’ in en deden dat in het vertrouwen dat er geen betere belegging denkbaar was. Net als diegenen met een belegginghypotheek. Makelaars en banken hameren nog steeds op dat vertrouwen. De beurs is behoorlijk hersteld, de markt zal snel volgen, is het motto.

Niets aan de hand…
De boodschap van de sector is helder, maar niet overtuigend. Er zal volgens de professionals een kleine verdere correctie plaatsvinden -van maximaal vijf procent- waarna de markt uitbodemt. Alleszins normaal na de lange periode van welvaart die wij hebben genoten.

Verder is er niets aan de hand. Want, zo is de boodschap, Nederland is niet tot de nek aan toe gehypothekeerd en huizen zijn bij ons nooit een beleggingsdoel op zich geweest, zoals in Amerika. Daarnaast is er sprake van een structureel tekort aan huizen en dat tekort wordt groter -ongeacht de vergrijzing- vooral nu de bouwsector grotendeels plat ligt. Dan is er de groep mensen die weliswaar niet wakker ligt van een paar procent daling, maar wél van een neergang van twintig procent of meer. Sommigen onderzoeken wijzen op die mogelijkheid in de vorm van een donkere wolk. Die hangt boven de markt en wordt snel groter.

Ineenstorten
Om een aantal redenen is het niet uitgesloten dat binnenkort zelfs van het (ten dele) instorten van de huizenmarkt gesproken zal worden en die redenen hebben allemaal met psychologie te maken.

Denken
Hoe mensen over de markt denken is nu eenmaal bepalender dan de werkelijke gang van zaken. Ten eerste realiseren mensen zich steeds vaker dat de langdurige stijging van de huizenprijzen tot onbedoelde – zij het welkome- zelfverrijking heeft geleid, maar anderen – met name jongeren- uit de markt heeft gedrukt. De solidariteit van de samenleving wordt erdoor aangetast en dat wordt steeds vaker afgewezen. Zal deze trend doorzetten?

Aflossen
Ten tweede is er sprake van een nieuw realisme in Nederlandse huishoudens. Dat zegt dat vooral aflossingsvrije hypotheken je nóóit schuldenvrij maken. Met het ouder worden komt de pijn. Zullen ouderen kunnen blijven herfinancieren, tegen betaalbare condities?

Verwachte waarde
Ten derde begint het verschil tussen de feitelijke hypotheekwaarde en de verwachte marktwaarde van huizen te wringen en dat maakt onzeker. Onzekerheid leidt tot afwachten, soms zelfs tot koperstakingen. Zoals nu? Dan is er uiteraard nog het spook van de werkeloosheid.

Als door al deze factoren de vraag verder afneemt daalt niet alleen de prijs, maar blijft die dalen totdat mensen weer vertrouwen in de economie hebben. Komt er een correctie of een ineenstorting? De waarheid ligt waarschijnlijk in het midden.

René Tissen
Business Universiteit Nyenrode

bron RTL Z

Share Button
Tagged with:
41 comments on “Huizenmarkt: correctie of ineenstorting?
  1. Martijn says:

    Komt er een correctie of een ineenstorting?

    De vijf procent daling die we achter de rug hebben zou ik een correctie noemen.

    “Zet de correctie door en krijgen we een instorting”, zou ik vragen.

    En die vraag zou ik denk ik met “ja” beantwoorden. Twintig tot dertig procent onder de top kunnen we wel redden.

  2. kees says:

    ik heb in een ander draadje een voorbeeld gegeven en de enige conclusie kan zijn: een stap terug, twee voorwaards. Alleen lag het met dat fiatgeld in de jaren 60 iets anders. Kunnen we lijntjes nog wel doortrekken?
    Ook het verhaal van die prof over grachtengordelprijzen vanaf de gouden eeuw doet er niet toe; dat waren huizen voor de elite en nu ook voor jan met de pet.

  3. marketwatch says:

    Dat er steeds meer burgers in de schuldhulpverlening terecht komen is denk ik ook geen positieve ontwikkeling voor de huizenmarkt:

    z24.nl/economie/ne…nder_aanvragen_.html

  4. Victorino says:

    @1 Martijn

    Ik zie toch alleen maar positieve factoren, zeker nu ook het IMF zich onder Hogehuizenprijsminnend Nederland heeft geschaard, en opeens geen 30% daling meer verwacht in de NL huizenprijzen.
    Logisch ook, dat positivisme, want:
    – bijna de volledige grote NL banken sector is uiteengevallen wegens verliezen op problemen in de USA en is genationaliseerd of valt onder staatsgaranties. Hierin zijn de mogelijke NL problemen waarschijnlijk niet volledig meegenomen (reservering slechte lening waren allemaal onder de 1%, behalve SNS Bank)
    – dat deel wat blijft staan, daarvan hangt het bevriende verzekeringsgedeelte aan staatshulp
    – sommige banken wisten ook van elkaar dat dit eraan zat te komen (RABO waarschuwde dat wanneer ING zou afschrijven als RABO dit 10 miljard zou betekenen, is later ook gebeurd)
    – sommige banken wisten al dat ze een probleem met leverage zouden krijgen en zijn aan het downsizen qua kantoren en zijn vorig jaar al gestopt met het actief verstrekken van hypotheken (inkomstenbron!)
    – de economie draait als een tierelier, dat zien we ook aan de productentenprijzen (-11%) de binnenschippers (-50%) en de wegtransportsector (even geen cijfers)
    – dit alles bijdraagt aan een cursus “cynisme voor gevorderden”.

    Steek daarom vooral de koppen verder in het zand, zolang men een probleem niet benoemt, is men er geen deelgenoot van.

    Ik pleit daarmee voor instandhouding van de HRA, het laag houden van rente (mag ook negatief worden geen probleem) laten we daar nog eens een comissie op instellen.
    Zo, da’s een mooie rooie lap. Cuando pueda !

  5. Victorino says:

    @ 1 addtioneel:
    Waar wij ook het gedrag in de zakelijke vastgoedwereld weten te waarderen:

    telegraaf.nl/dft/n…dezaak__.html?p=19,1

    Zou er hier nog iets van leegstand kunnen gaan plaatsenvinden, IMF zal vast denken van niet 🙂

  6. Martijn says:

    Van ’90 tot twee jaar geleden heeft de markt laten zien dat het mogelijk, nu is er even wat lucht uit gelopen via een gezonde correctie van 5%, het IMF is positief en de smerige jongens uit de vastgoedwereld zijn achter slot en grendel gezet. Wie dit niet ziet is gek: de signalen staan op groen voor een echte stijging!

    Het stoplicht lijkt misschien op oranje te staan, maar dat is eigenlijk groener dan groen. Wie dan niet snel doorrijdt, mist mooi wel de rit.

  7. Martijn says:

    Kopen die huizen dus!
    Voordat ze onbetaalbaar zijn.

  8. Martijn says:

    ?

  9. Victorino says:

    Ja ze worden nog duurder !

    Want dieren zijn precies als mensen, met dezelfde mensenwensen.
    Dat staat allemaal in de krant 🙂

  10. Victorino says:

    Van Fabeltjesland…

  11. Buddy says:

    Ineenstorting is het devies, althans in de periferie.
    Randstedelijk gebied een mooie correctie van pak ‘m beet 20%

    Er is eenvoudigweg teweinig aanwas van jongeren geboren na 1970

    We gaat er nauw in blauwe stad, Groningen wonen?

    Krimp bied kansen? Wat een gezwets

  12. Peter says:

    Meerdere keren heb ik gelezen van mensen met ervaring met huizen handel dat wanneer vastgoed een bodem bereikt na een crash, het vijf tot tien jaar duurt voordat er weer structureel een stijging op gang komt. Dit zal best ergens in een grafiek terug te vinden zijn.

    Daarom zie ik geen rechtvaardiging voor de “snel instappen, anders mis je de boot” mentaliteit (aangenomen dat Martijn niet sarcastisch was).

    Nominaal is het natuurlijk niet onmogelijk dat huizen in prijs omhoog gaan, maar dat betekend gewoon dat je geld minder waard wordt, meer niet, kun je net zo goed iets anders dan een huis kopen.

    Je kan er overigens donder op zeggen dat met de huidige economische situatie bij het scenario van geld ontwaarding je salaris dit niet compenseert. Je schuld versus draagkracht wordt dan niet kleiner, maar juist groter.

    Als je een huis wil, en voor het grootste deel met vreemd geld moet financieren, zou ik gewoon nog even de kat uit de boom kijken. Ik verwacht dat het ergste nog moet komen. We hebben ongeveer de helft van de te verwachten pijn boekhoudkundig weggemoffeld en de problemen een paar jaar vooruit doorgeschoven.

    En de bedrijven zijn al fors afgeslankt, een 2e keer zo’n klap opvangen zal niet zo “gemakkelijk” gaan. Even raden wat er dan met de werkeloosheid gaat gebeuren en vervolgens met de huizenprijzen.

    Je mag 1 x raden.

  13. ZK says:

    Van Fabeltjesland

    Dat roept mooi herinneringen op. Toen hadden mjn ouders nog zwart-wit televisie, een huurwoning en echt geen luxe.
    En zeker geen rare leningen.
    En we moesten na de fabeltjeskrant naar bed, want je moest de volgende dag fris naar school en dag meester zeggen als je 2 kilometer gelopen had naar school.
    Dank je voor de herinnering victorino

  14. Martijn says:

    (aangenomen dat Martijn niet sarcastisch was)

    Die aanname durf ik niet voor mijn rekening te nemen.

  15. Buddy says:

    nrc.nl/binnenland/…t_krimp_en_tegenslag

    En nog meer ontwikkelingshulp naar de buitengebieden.

  16. Realist? says:

    Correctie? Gebaseerd op een stijgende werkeloosheid? Mensen voor 2002 zijn veilig als zij hun baan verliezen? Leuk die overwaarde maar ik moet nog zien dat banken zo lief zijn voor ze als ze de hypotheek niet meer kunnen aflossen. Nee ik wil dat NL er weer bovenop komt, weer lekker knallen met die prijzen! Maar dit is een prachtige markt, lage rente, veel aanbod, bescheiden werkeloosheid en toch dalen prijzen..

    en dan gaat de werkeloosheid nog stijgen, de rente moet toch een keer weer omhoog. Praten we nog niet over de hypotheeksubsidie, de deeltijdWW-pot die straks op is en het psychologisch effect dat dit alles met zich meebrengt.

    Ik wil graag de positieve verhalen horen, maar ik mis alleen de CONCRETE punten waarop het gebaseerd is.. En dan te bedenken dat de opkomende markt alleen maar is vanwege overheidsstimulering die eind 2010 ophoudt… en dan ook nog eens meer belasting voor ons allen en het inkomen.. ach ja.. zucht.. laten we het best hopen.. 5% correctie is immers niks anders dan hoop..

  17. Woger says:

    Chantal,

    Grappig dat ze in Belgie exact het tegenovergestelde verwachten van Nederland. Hier hebben ze de groeiverwachting juist bijgesteld en verwachten eerder krimp.

  18. Victorino says:

    @14 Victorino deelt met Martijn dat we nu gewoon gek mogen doen. Ook het IMF verspeelt de geloofwaardigheid: laten we meedoen met raaskallen.

    In de tijd dat de Jack de Vries-en van deze wereld -spindoctors (organisatoren van leugentjes voor eigen bestwil om politieke redenen) inzien dat ze het van de openheid van internet/bloggers niet gaan winnen mogen we HARDOP LACHEN 🙂

  19. Victorino says:

    @17, 18

    Ik heb getwijffeld over Belgie:
    – omdat iedereen daar lacht
    – want dat taaltje is zo zacht
    (zingende politicus)

    Laten we vaststellen dat het in het belang van Hogehuizenprijsminnenend Nederland is om een enorme bevolkingsgroei te voorspellen. Dan zijn er namelijk meer huizen nodig. Ik dacht dat we nu juist een vergrijzingsuitdaging hadden maar wellicht is dat achterhaald.

  20. John says:

    Dat het IMF nu ook al gezwicht is voor de vastgoed maffia, is natuurlijk onzin.
    Met doemdenken is nog nooit iemand verder gekomen.
    Ja, er zijn serieuze problemen en het lijkt me realistisch om over de komende jaren een geleidelijke daling van een procentje of 5-10 te verwachten(afhankelijk van waar je woont, periferie gaat het slechter doen).
    Zie je nu een huis waar je met liefde een jaar of 10 wilt wonen, aarzel dan niet, zorg dat je wat cash achter de hand hebt, en financieer lang 15+jaar, dan kom je er gegarandeerd beter uit dan de mensen die al die tijd gehuurd hebben.

  21. kees says:

    We gaat er nauw in blauwe stad, Groningen wonen?

    ze hebben in die provincie wel 5500 woningen gesloopt om de woning schaars te houden.
    Groningen heeft in de persoon van Marc Calon wel een toppertje laten lopen. Leve de PvdA.

  22. kees says:

    @19

    Jack, van oor tot oor. Vergis je niet in de ambities van Jack.

  23. kees says:

    @20 vergrijzingsuitdaging

    er wordt nog steeds in cosmetische oplossingen gedacht.

  24. Jeroen says:

    Er wordt nu weer aangenomen dat op een aflossingsvrije hypotheek niet wordt afgelost, terwijl dit vaak wel mogelijk is en ook gedaan wordt. Zelf los ik rond de 2500 per maand extra af en zo zal over 10 jr mijn woning ‘echt’ van mij zijn.

    Ook ken ik mensen die (ivm HRA) niet aflossen maar een enorm spaartegoed hebben. Geen probleemgevallen dus.

  25. Martijn says:

    @Jeroen (25)

    Klopt, dankzij de HRA wordt er vaak in een ander potje gespaard. Ik heb hier al eerder aangekaart dat je in de media nooit een totaalplaatje leest. Men heeft het altijd over totale hypotheekschuld, of totale spaargelden. Altijd losse bedragen om een punt te maken, maar nooit een combinatie om een totaalplaatje neer te zetten.

  26. KariZ says:

    @17. Wat is van groter belang:

    Vraag & Aanbod?

    Of betaalbaarheid?

  27. Victorino says:

    @26 Lijkt me een prachtkans voor de media in eerdere posts heb ik al opgeroepen tot het tonen van verschillende (werkelijke waarden) statistieken.

    O.a. gemiddelde huizenprijs gedeeld door Jan Modaal. Werkelijke totale Nationale Hypotheekschuld / BNP (niet alleen de non-gescuristiseerde hypotheken, totaalplaat)

    Van die wiki is het nooit gekomen, bizar ook dat bloggers dat zouden doen, daar heb je ambtenaren in het CBS voor en journalisten bij media.

  28. kees says:

    is geen zicht op de totale schuld.

  29. kees says:

    28
    journalisten shoppen o.a. op deze site en zijn nu helemaal de weg kwijt.

    Vanochtend in Trouw een artikel over blauwe Stad dat gisteren in nrc stond; totaal overgeschreven. Of ik heb iets gemist.

  30. kees says:

    chantal,
    er komt niet meer vraag naar woningen om de simpele reden dat men het niet kan betalen.

    willen hebben is iets anders dan doen.

  31. Victorino says:

    @21 John inderdaad: Met doemdenken is nog nooit iemand verder gekomen.
    Laten we vaststellen dat de positieve opsomming uit post 4 bestaat uit constateringen (feiten) en niet uit overwegingen (meningen)
    Eens?

    Mag ik vragen waar u uw daling van 5-10% op baseert?

  32. Victorino says:

    @23 Kees: Als de heer Balkenenende het tot voorman van Europa schopt, blijkt ook weer de kracht van Jack Lek.

    Daar zijn complimenten m.i. op zijn plaats.

  33. kees says:

    33 vic.

    Jack schijnt toch wel overal met zijn tengeltjes tussen te zitten, een paar jaar geleden vernomen toen ik -toevallig 😉 – mensen sprak van “Soesterberg”. Ik had eigenlijk nooit van hem gehoord.
    “Soesterberg” heeft een afdeling waar je realtime kunt zien waar iemand heeft gepind (ook in de ardennen) of waar je met je hebt gereden. Hij heeft goede vrienden 😛

  34. kees says:

    34
    of waar je met je hebt gereden

    moet zijn: waar je met je auto hebt…..

  35. Martijn says:

    Met doemdenken is nog nooit iemand verder gekomen.

    Positivisme is evenzo onzin.

    Wel eens naar de natuur gekeken? Ooit doemdenkende planten in de zomer kaal zien staan, of een optimistische zien bloeien in de winter?

    Het totaalplaatje is altijd het ingewikkeldst; balans het mooist. Focussen op de positieve of negatieve kant is altijd makkelijker, maar wie dat doet ziet maar de helft.

  36. bankschroef says:

    Allemaal weer leuk opgeschreven hierboven, maar kan deze site niet beter een Knop krijgen waaronder een serieus masterplan voor herstel van de woningmarkt kan worden uitgewerkt?

  37. kees says:

    Met doemdenken is nog nooit iemand verder gekomen.

    Voel me positief als een Amerikaan 🙂
    Ben ook wel positief over het instorten van het systeem 🙂
    Positief over redden van Opel, ING, Metrolijn en haven A’dam etc 🙂
    Alleen dan weer Neg. over verkoop ING direct voor een topprijs.

  38. huizenhyper says:

    In 2010 komen een hoop factoren bij elkaar. Dit zijn stuk voor stuk negatieve factoren.
    Allemaal dragen ze bij aan een forse daling van de huizenprijzen. Een daling van -20% over heel 2010 lijkt me een heel reeel scenario. Ik vertrouw tegenwoordig ook niet meer op officiele cijfers. Ik heb mijn eigen excel-lijst die ik al 2 jaar bijhoud, en die vertelt me dat huizenprijzen (vraagprijzen) in mijn regio met meer dan 10% zijn gedaald.
    Eigenlijk boeit me die huizenprijs ook niet meer zo. Ik heb me geheel op huren ingesteld.

  39. Harmen says:

    “Er is eenvoudigweg teweinig aanwas van jongeren geboren na 1970”

    Inderdaad..

    Er is geen sprake meer van bevolkingspiramide maar van een bevolkingskerstboom..

    cbs.nl/nl-NL/menu/…xtra/piramide-fx.htm

    Mede op basis hiervan verwacht ik een een structurele daling van de huizenprijzen de komende 10 a 15 jaar.

    Op korte termijn verwacht ik een extra correctie vanwege de zeepbel die is ontstaan door de over creditering van de banken..

    Vastgoed is een slechte belegging op dit moment…

  40. Martijn says:

    Over die kerstboom: vijftigers zijn economisch gezien het belangrijkst. Op vijftig jaar zijn de kinderen student, woon je nog in dat grote huis, zit je op de top van je carriere. Kortom: mensen pompen de meeste centen rond als ze vijftig zijn.

    Volgens de kerstboom hebben we dus nog ongeveer 10 jaar voordat we bij de stam van de boom komen vwb 50-ers. We zijn dus nog tien jaar betrekkelijk veilig.

    In de states begint de ellende rond 2010/2012, dus ongeveer nu.

  41. S says:

    Hoeveel Nederlanders emigreren er naar België? 😛

    Positief denken is ook: Laat de markt maar snel instorten, dan langzaam kwakkelend niet de inflatie volgen. Dan verdwijnt er wat onzekerheid en kunnen we daarna weer klimmen.
    Hoe dan ook komt het beide neer op een daling van 20 tot 30 procent in mijn ogen.
    20-30% is wat de huizenprijzen zouden moeten dalen om weer ongeveer gelijk te komen met de inflatie.
    5 tot 10 procent is er nu al vanaf.
    Maar hoeveel extra daling als de hra eraf gaat?
    Hoeveel als de crisis toch iets heftiger blijkt te zijn? (NL ligt niet zo goed in de wereld economie met werkwerken van minder dan 36 uur tegen een hoog salaris… plus we zijn een beetje lui geworden, gaat weer ten koste van de kennis, etc.)

    Ik als starter hoef geen hra, als die eraf gaat hoop en verwacht ik dat de prijzen zullen dalen.

    Ben ik nog wat doem-dingen vergeten? Word wel steeds positiever, straks is een huis nog contant te betalen als je een paar jaartjes hebt gespaard.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*