voor wat het “waard” is.

Dat familieleden, vrienden of collega’s besluiten om, in plaats van iedereen in een eigen huis, juist weer gaan samenwonen om de kosten te delen.
Heel handig (ook taken kunnen worden gedeeld) en bovendien kan het erg gezellig zijn. Huizen-schaarste, mocht die er al zijn, wordt zo omgezet in huizen-overvloed.

Ook hotel mama wordt weer populair. Jammer voor de huisjesmelkers, maar wel goed voor de huizenprijzen. Want laten we nu eerlijk zijn, 350 a 400 euro per maand vragen voor een kamertje van amper 12 m2, dat zijn toch woekerprijzen?

@143.1: gelukkig is Nederland anders

@149:
goede analyse; heeft Francke oog nog het komende huizentekort dankzij de stijgend zeespiegel meegenomen, als belangrijke factor bij de eeuwig stijgende prijzen voor NL huizen? Moeten we wel eerst uit de EU, zodat iedereen hier verplicht vast zit achter de dijken. En dan moeten we ook nog van Wilders af, want voor je het weet mag er geen buitenlander meer naar binnen, ook slecht voor de huizenbubble.

Vraagt om een reactie van Kees de Kort

Dat lijkt me voor een kersverse prof nu juist een (nieuw) gebied om te onderzoeken, maar dat kan persoonlijk zijn

1) Schuldengroei is USA was 5 maal harder dan inkomensgroei (bron VPRO Tegenlicht jan 2010). De overwaarderspiraal klapte dan ook in de USA in 2007. In NL zijn de hypotheken ook 5 maal harder gegroeid dan het gemiddelde inkomen. Hier is de overwaardespiraal inmiddels gestopt en zit de markt op slot.

2) DSB failliet ging gepaard met 38% afwaardering op onderpanden (bron minister Bos in Paauw en Witteman). Dat lijkt me stochastisch gezien signaifiacnt verschillend en reden om de onderliggende assumpties nog een keer kritisch te bekijken, voor Francke kennelijk niet.

hier komt de maakbaarheid om de hoek kijken en daarom zitten ze (bis) nu in downunder. Hoe zullen we de wereldwijde cleansing in elkaar draaien zonder evenredige clearing; zoiets, de VS moet er niet op achteruit gaan natuurlijk.

(Bit of Zen) + the art of house pricing maintenance= prof.Francke

ik betwijfel dat, het wordt nog steeds op allerlei manieren (doelbewust) ondoorzichtig gemaakt. Ik denk niet dat internet de terloopse koper hier veel bij helpt, je weet vaak toch niet wat de cijfers waard zijn tenzij het gaat om huizen van tien-in-een dozijn waar je makkelijk kan vergelijken (maar dat kon vroeger ook al).

Veel duurdere panden worden tegenwoordig niet meer als prive aankoop beschouwt omdat ze worden gekocht via een vennootschap of andere constructie; de transactiegegevens zijn dan niet meer openbaar, eigenlijk net zoiets als in de jaren 90 toen panden van meer dan 1 miljoen gulden per definitie buiten de statistiek werden gehouden (want dat was dan ‘een zakelijke aankoop’).

Bij bestaande bouw speelt het probleem van opsplitsing wat vrijwel niet via internet te achterhalen is. In mijn stad zijn de laatste 10-15 jaar veel grotere panden opgesplitst in etages. Iedere etage wordt dan verkocht voor bijv. 2x wat de eigenaar voor het hele pand betaald heeft. De statistiek ziet dan een prijsstijging van 100% terwijl het in werkelijkheid vele malen hoger is.

Inmiddels zijn ze hier ook begonnen om kleine woningen uit te splitsen tot ‘appartementen’ (studentenkamers van 25-40m2) die dan 120-150K euro per stuk kosten; voor dat bedrag krijgt tenslotte iedereen een lening. De statistiek ziet dan een prijsdaling, want dat is ver onder het gemiddelde en het telt hard door omdat je in plaats van 1 huis ineens 4-6 huizen hebt.

Daarnaast zeggen prijzen op zich ook niet alles. Ik kan uit de Kadaster gegevens diverse gevallen van prijsopdrijving halen, waar een pand in een jaar tijd bijv. 5x doorverkocht wordt (terwijl er niemand woont) en waarbij de prijs dan steeds 50-100K euro hoger wordt. Soms worden panden ook met veel verlies gekocht, maar valt het verlies in een BV en is het dus gewoon een vorm van belastingontduiking.

Verder is mij gebleken dat makelaars een huis dat in de verkoop staat soms maandenlang weten af te dekken bij het Kadaster zodat je niks kunt inzien (weet niet of dit legaal is trouwens, ik neem aan dat jaap etc. hun data uit dezelfde bestanden halen).

enz.

Met internet is de huizenmarkt nu juist transparant geworden: u kunt de via Kadaster het aankoopbedrag achterhalen en tevens de schuldenpositie achterhalen via mijnjaap.
Tevens is de volledige markt inzichtelijk via diverse websites, waarbij Jaap.nl ook soortgelijke verkochte huizen toont (historie).
Bovendien kunt u zo zien wat een soortgelijk huis in Duitsland kost, een fractie van
wat er in NL voor gevraagd wordt…

Vanwaar toch nog steeds dat idee als zou de woningmarkt niet meer transparant zijn, de NVM is er door internet tussenuit
Of leeft dat idee alleen nog in de wetenschappelijke wereld?

Een goede vraag daarom is hoe de scheefgegroeide verhouding schuld/inkomen op macro niveau tot uitdrukking komt in dit model.

Het gaat namelijk in de werkelijke wereld om “lenen en terugbetalen”.

The art of modelling and forecasting
the market value of houses.

“Art”, hmmm, alfa’s met exact gereedchap, daar kunnen interessante conclusies van komen. Als een hoogleraar kunst moet gebruiken in zijn benadering of erger een kunstje doet dan zal daar toch de nodige discussie om zijn.

Vraag is dus of de prof Francke “casametrie” als een exacte wetenschap of een politieke wetenschap ziet. Belmonte ziet het als die laatste.

WAR IS PEACE (krijg je een Nobelprijs voor tegenwoordig)
FREEDOM IS SLAVERY (debt prison)
IGNORANCE IS STRENGTH (leve de media)

@125:
kopen? gewoon nog even wachten, krijg je het gratis of nog goedkoper – net als in sommige dorpjes in Frankrijk of Spanje (voorwaarden zijn niet altijd even aantrekkelijk, maar toch).

@126:
ook heel interessant dat het NVM journaal dit gelijk uitgebreid meldt. Is dit een wanhopige poging om de prijzen in de Randstad hoog te houden??

Die opmerking over waarschuwen tegen huis kopen in regio’s die onder de zeespiegel liggen vond ik heel toepasselijk. In mijn provincie geldt dus een double-whammy. Maar de politici blijven doorbouwen, stapels betonnen dozen voor 2-3x modaal (ook nog op plaatsen die ruim onder de zeespiegel liggen). De provincie ambtenaren staakten trouwens vandaag voor hoger loon, die snappen het nog minder. Op zich prima trouwens als ze staken, dan doen ze weinig kwaad.

@127:
wordt het misschien toch nog wat met die survival in de polder, lekker goedkoop wonen en zonder burocraten die je voor van alles op je nek zitten

Afhankelijkheid van het systeem vergroten en aangezien de bevolking meer en meer op een kluitje woont ook gemakkelijker te controleren en reguleren?

De regering is met deze daad bewust bezig deze streken omzeep te helpen,de wethouders zijn perplex.

Wat is het hogere doel hierachter, iemand een idee…..

telegraaf.nl/binne…d_waardeloos___.html

@120:
ik zeg starterssubsidie omdat het m.i. geen lening is maar gratis geld (tenzij je denk dat de huizenbubbel eeuwig blijft groeien); heb ik net uitgelegd.

@121:
de meeste bedrijven die dik winst maken zijn tegenwoordig gewoon semi-overheid, van die handige jongens die weten hoe ze de subsidiestroom van de overheid in hun eigen richting kunnen ombuigen. Geld verdienen met eerlijk zelfstandig werk is erg moeilijk geworden.

@123:
het grote probleem bij hyperinflatie is meestal dat de lonen de inflatie niet bijhouden, waardoor betalen van de hypotheek onmogelijk wordt. Bovendien stijgen andere noodzakelijke kosten vaak nog harder dan de officiele inflatie, dus een steeds groter deel van het budget gaat naar voedsel, energie etc. Ik denk dat stevige inflatie (5-10% per jaar) gunstig is voor huiseigenaars met tophypotheek, maar hyperinflatie niet.

Vroeg een Rus gisteren hoe dat ging toen zijn hyperinflatie hadden, van ’92 tot ’97 ongeveer.

Eerst hadden ze ongeveer 10 Roebel 10 in hun portemonnaie, na 5 jaar was dat ongeveer 10.000.000 Roebel. In principe goed voor hypotheken maar je moet wel zorgen dat je inkomen de inflatie bijhoudt, dat is het grote probleem, verder liepen de lonen altijd achter de inflatie van wat je moest kopen aan, wat dat betreft word je niet slapend rijk. Maar om het positief te houden, als je wel je inkomen mee kan krijgen betaal je je tophypotheek lachend af, dat is goed nieuws.

Sinds 10 jaar dat ik dit denk ben je de enige andere persoon die dit ook zo ziet. Dat is niet zorgwekkend, dat garandeert gewoon een totale ineenstorting van ons systeem.

In je post 114 had je het over “starterssubsidie”.

Inderdaad is de starterslening iets anders de dan koopsubsidie. Koopsubsidie is echt gratis geld, bij een starterslening moet je in basis gewoon rente gaan betalen. Koopsubsidie is dus een stuk aantrekkelijkere regeling dat blijkt ook wel aangezien de pot bijna leeg is:

“Minister Eberhard van der Laan (VROM) zei in september dat er jaarlijks 16,5 miljoen euro wordt uitgegeven aan de subsdieregeling, die zou gelden tot 2011. Maar het budget wordt niet aangevuld als de subsidiepot leeg is. De koopsubsidie geldt voor goedkope woningen en in 40 procent van de verkopen van die huizen wordt er gebruik van gemaakt. Kooplustigen zouden kunnen uitwijken naar gemeentelijke startersleningen, maar volgens Bavelaar voldoet dat niet als alternatief”

beursduivel.be/nie…gvallen_koopsubsidie

Hier werkt het ongeveer zo: starter krijgt 30-50k euro extra bovenop het maximum wat ze volgens NHG kunnen lenen (maw: onverantwoord veel). De eerste 4 jaar is dit een renteloze lening; daarna moet rente betaald worden en uiteindelijk moet de lening ook afgelost worden, MAAR rente betalen hoeft alleen als de starter meer gaat verdienen en aflossen alleen als het huis met winst verkocht wordt.

Kortom, in de huidige markt is het gratis geld. Als de markt door blijft stijgen is het een kunstmatig goedkope lening (zeker voor wie weet dat hij toch geen carriere gaat maken), als de prijzen dalen is het helemaal gratis. Het zoveelste voorbeeld van wel de lusten, en niet de lasten.

Natuurlijk doet de gemeente zoiets vooral om hun kunstmatig dure nieuwbouwgrond te kunnen slijten. Ik denk dat ze voor lief nemen dat sommige leningen niet terugbetaald worden. Gezien de grondprijzen is zelfs 50% oninbare startersleningen misschien nog wel rendabel …

Het is logisch dat makelaars goed nieuws verspreiden om de koop weer proberen aan te jagen. Ze hebben overigens het afgelopen jaar niet anders gedaan, de aangedragen argumenten zijn exact dezelfde.
Wat wel vreemd is dat ze wachtende kopers als “dom” wegzetten. Het scenario van de stijgende rente betekent simpelweg dalende huizenprijzen zodat de latere kopers netto per maand hetzelfde kwijt zal zijn. Echter heeft die laatste groep wel een goedkoper huis en zal deze groep optimaal profiteren als de rente op termijn weer gaat dalen. En minder last hebben van een eventuele snoei in de HRA.
Nu kopen is dus alleen “slim” als je de rente lang vast zet EN je van plan bent om heel lang in die nieuwe woning te verblijven (>15 jaar).

Waarschijnlijk bedoel jij ook Koopsubsidie:

senternovem.nl/koo…opsubsidie/index.asp

De starter krijgt hierbij elke maand een vast bedrag aan gratis (belasting) geld gestort. Dit i.t.t. de zgn starterlening waarbij wel ooit zal moeten worden terugbetaald.
Extra “voordeel” voor de starter is dat de bank je een hogere hypotheek zal verstrekken als je in aanmerking komt voor deze subsidie.

http://www.wegwijs.nl/3507/

Ik denk ook dat er sinds 2008 alleen uitstel bereikt is, achter de schermen zijn de problemen alleen maar erger geworden (schulden, CDO’s, verschuiving geld en macht naar een steeds kleinere club)

@108:
de koopsubsidie speelt geen grote rol; de starterssubsidies van de lokale overheid zijn VEEL belangrijker. Da’s in de praktijk 30-50K euro gratis geld voor iedere starter, hoeft alleen terugbetaald te worden als de prijzen blijven stijgen.

internet via chinese satelliet

koopt staatsobligaties en je kunt jezelf financieren via via……..

hebben we al iets gehoord van de SP over de HRA ?

http://nl.wikipedia.org/wiki/Plaggenhut

heb je daar een linkje van?

zibb.nl/10262613/F…ubsidie-starters.htm

Of zo Van Der Laan toch door de knieën gaan en de pot weer aanvullen…

“Dubai was New Century, en Griekenland is Bear Sterns. Het gaat nu alleen sneller.”

* koopt schep en gaat bunker graven *

het kan aan blijkbaar. Een ding wil ik nog vermelden : ogenschijnlijk private bedrijven als de banken en verder wie weet wat nog meer bij het “systeem” hoort (consultants ?) moeten m.i. ook betrokken worden bij de publieke sector.
Dan zal blijken dat we helemaal blut zijn en met een economische idee fixe bezig zijn.

A.s. maandag wordt de Black Monday ala 1987.

dat zei de redder gisteren ook tijdens de commissieverhoren.

De overheden knoeien zo ontzettend omdat men aan het eigen belang denkt.

karl marx zei 160 jaar geleden al dat het kapitalisme zich zelf zou opeten en instorten.

Hij was zijn tijd vooruit. Door allerlei kunstgrepen heeft men het kunnen uitstellen. Je moet wel blind zijn om nu te ontkennen dat hij gelijk had.

Ik weet te weinig van karl marx om te ontdekken of hij ook een oplossing bood. Ja de waarin de proletariërs moeten het overnemen maar daar zijn de machtigen te machtig voor.

De echte paar rijke families hebben 60% van de aarde in bezit.

gold-eagle.com/edi…08/gordon020310.html

“Soms zit het mee, zoms zit het tegen”: gaat de wereld dan echt volledig vergaan omdat de cijfers dat zo zeggen ?

- Want als de bom valt,
- dan ik lig ik in mijn nette pak
- mijn polis en mijn klompje goud op zak….

Of gaan gewoon de huizen voor minder cijfertjes van de hand.
Of nog iets héél anders ?

Dit is heel slim, had ik nog niet aan gedacht.. De verhouding tussen GDP en schuld wordt veel extremer als er niet extra schuld wordt aangegaan maar het GDP met bijvoorbeeld 50% afneemt. Dit wordt een on-voor-stel-bare ramp.

——-

In the first quarter of 1981, which marked the onset of the current Long Wave autumn, debt per GDP stood at 158.2%. Today it’s in excess of 400%. In other words, it has more than doubled through the Kondratieff autumn. By comparison in 1929, at the end of the 3rd. Kondratieff autumn, U.S. debt as a measure of GDP was 163.3%. The U.S. Government had used the 1920s economic boom to pay down its debt significantly, so that most debt was owed by consumers and corporations. By 1933, U.S. debt to GDP had exploded to 263%, about 100% below current levels, because GDP collapsed. The US gross domestic product had declined by 45% and that drop accounted for the spike in debt per GDP.

Within the Kondratieff cycle the biggest increase in debt always occurs during autumn and in the U.S. it is greater than 400%. Imagine a comparable decline in GDP this Long Wave winter and its impact on the debt to GDP ratio. Actually, we believe it will be more significant than it was between 1929 and 1933, because debt levels are far greater now than they were then. A reduction in GDP by 45%, without any further increases in the overall U.S. debt would spike the US debt to GDP level to more than 700%. At that ratio, U.S. Treasury notes and bonds would likely have no buyers.

zo overdrachtelijk had ik het ook niet gezien……
maar het zou een mooie titel zijn.

zo overdrachtelijk had ik het ook niet gezien……
maar het zo een mooie titel zijn.